Аренда коммерческой недвижимости: минимум рисков, максимум прибыли

Факторы, влияющие на доходность коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость приносит стабильный доход даже в период кризиса — за счет неизменно высокого спроса на ликвидные помещения, ежегодного повышения ставок с учетом инфляции и долгосрочных договоров аренды.

Уровень доходности зависит от вида помещения: офисные помещения приносят 8–10%, доходность в сегменте складской недвижимости оценивается экспертами в 9–11%, в стрит-ритейле — 8–10 годовых процентов.

На доходность напрямую влияют также локация, технические характеристики и подготовленность объекта к размещению определенного вида бизнеса. Так, например, среди инвесторов, предпочитающих вкладываться в недвижимость для стрит-ритейла или в помещения свободного назначения, наиболее выгодными считаются объекты, расположенные на первой линии жилых домов в густонаселенных жилых комплексах; на выходе станций метро, а также в крупных деловых или торговых центрах. При этом, помещение должно отвечать специфическим требованиям арендаторов по размеру, планировке, высоте потолков, электрическим мощностям, качеству ремонта, а также наличию окон и отдельного входа, готовых санузлов и мокрых зон.

Кроме того, показатель доходности напрямую связан с экономическим климатом, а также с эффективностью бизнес-стратегии инвестора.

Способы снижения рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость сопровождается рядом рисков — например, низкая ликвидность помещения, недобросовестность арендаторов, ошибки при прогнозировании экономической модели и доходности объекта.

Базовая стратегия управления рисками включает в себя анализ рынка, прогнозирование вероятных негативных сценариев, планирование мер по сокращению ущерба и оперативное реагирование на изменение экономической и политической ситуации в стране.

Существует также несколько основных тактических способов минимизации рисков:

●      выбирать максимально ликвидные помещения для инвестиций;

●      страховать объекты для возмещения ущерба в случае нарушения работоспособности помещений;

●      заключать договор только с юридически чистыми арендаторами и включать в документ условия оплаты и расторжения договора, порядок контроля соблюдения обязательств и санкции за их несоблюдение; сумму страхового депозита, а также арендную ставку с учетом прогноза доходности помещения;

●      иметь стратегию управления активами и использовать услуги профессионального управляющего, либо специальных сервисов для ее реализации;

●      диверсифицировать бизнес-портфель и вкладывать средства в разные объекты;

●      взаимодействовать с другими инвесторами и следить за их поведением, оперативно менять тактику в соответствии с ситуацией на рынке;

●      сокращать расходы за счет автоматизации и оптимизации бизнес-процессов.

Способы максимизации прибыли в арендном бизнесе

Стратегия максимизации прибыли от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя ряд задач — от разработки бизнес-плана до оптимизации затрат. Выделим пять из них.

1. Провести анализ рынка, сформулировать цель приобретения недвижимости и ожидаемую доходность. Составить бизнес-план.
2. Выбрать наиболее ликвидное помещение. Учесть местоположение, площадь объекта и его техническое состояние, потенциал сдачи помещения под разные виды бизнеса, прогноз стоимости аренды.
3. Выбрать арендатора с учетом характеристик объекта и долгосрочности контракта. Заключить договор, защищающий интересы бизнеса.
4. Инвестировать в улучшение объекта — сделать ремонт или адаптировать под специфический бизнес, важный для жителей локации.
5. Оптимизировать затраты на эксплуатацию объектов и управление бизнесом.

Оценка доходности наиболее распространенных видов коммерческой недвижимости

Основной показатель эффективности вложения инвестиций в коммерческую недвижимость, который в том числе отражает эффективность мер по минимизации рисков и максимизации прибыли — это годовая доходность помещения. Это отношение прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах.

Показатель доходности рассчитывается по формуле:

Доходность (годовая) = Арендная плата в год / Стоимость покупки х 100%  

Оценим доходность наиболее распространенных видов коммерческой недвижимости: объектов стрит-ритейла, офисов и складов (см. Таблицу 1):

●      арендная плата: по оценкам экспертов, в 2023 году средняя стоимость аренды помещений стрит-ритейла в Москве составляла 36 тысяч рублей за квадратный метр в год, офисных помещений — 29 тысяч рублей; складских помещений — 6 тысяч рублей;

●      стоимость покупки коммерческой недвижимости: в 2023 году средние цены на торговую площадь до 300 квадратных метров в Москве составили 440 тысяч рублей за квадратный метр, на офисное помещение — 362 тысяч рублей на складскую площадь — 60 тысяч рублей;

●      доходность от сдачи в ренту для наиболее распространенных видов коммерческой недвижимости по оценкам экспертов в среднем составляла 8–10% годовых.

Таблица 1. Оценка доходности объектов коммерческий недвижимости

Методика повышения доходности коммерческой недвижимости

На доходность инвестиций в коммерческую недвижимость влияет ликвидность объекта и связанный с ней срок поиска арендаторов. Поиск долгосрочного арендатора занимает в среднем 3–6 месяцев. Все это время помещение простаивает и не приносит доход.

В случае со стрит-ритейлом простоя можно избежать, если воспользоваться авторской методикой Сергея Мишина. Суть методики заключается в сокращении времени простоя объекта за счет привлечения временных арендаторов. Краткосрочные арендаторы могут быть найдены в течение месяца и приносить доход на протяжении всего времени поиска долгосрочных арендаторов помещения.

Пример использования авторской методики в стрит-ритейле

Авторская методика подтвердила свою эффективность при сдаче в аренду торгового помещения на ул. Народного ополчения в Москве. Оценочная стоимость помещения на 2023 год составляет 77 500 000 рублей, площадь — 55 квадратных метров, стоимость аренды — 550.000 рублей в месяц.

Помещение планировали сдавать пятерым небольшим долгосрочным арендаторам, четыре из которых нашлись быстро: ими стали продавцы шаурмы, табака, фруктов и бургеров. Пятого искали в течение трех месяцев, и чтобы помещение не простаивало, на это время его сдали временному арендатору — продавцу колбас «Ермолино». Временный арендатор снимал помещение в течение трех месяцев по дисконтированной ставке 50.000 рублей и принес арендодателю в общей сложности 150.000 рублей выручки (см. Таблицу 2).

В результате мероприятий по привлечению арендаторов был найден арендатор на долгосрочную аренду, а также произошла ротация существующих арендаторов. Вместо небольшой бургерной и магазина колбасы в помещении открылась кофейня с посадочными местами и арендной платой 220.000 руб. в месяц.

Таблица 2. Оценка доходности объекта при применении авторской методики

Выводы

Размер прибыли при инвестировании в коммерческую недвижимость зависит как от бизнес-стратегии инвестора и экономико-политической ситуации в стране, так и от характеристик конкретного объекта и зависящего от них срока поиска арендаторов. Основной показатель эффективности вложения инвестиций — это годовая доходность помещения. В стрит-ритейле можно получить годовую доходность 8–9% при использовании авторской методики, которая позволяет использовать недвижимость максимально эффективно за счет уменьшения времени простоя при поиске долгосрочных арендаторов.

Реклама, Мишин Сергей Владиславович, erid: 2SDnjdsQqY5