Арендные отношения в рамках антикоронавирусного законодательства: судебная практика

Роман Тарасов, магистр юриспруденции, партнёр юридической компании «Нортия ГКС»

В рамках специального законодательства, направленного на снижение последствий коронавирусной инфекции, был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» № 98-ФЗ от 01.04.2020 года («Закон № 98-ФЗ»).

Применительно к арендным отношениям данным законом был установлен ряд специальных правил, в том числе:

1) возможность изменения арендной платы по соглашению сторон независимо от законодательных или договорных ограничений,

2) право на отсрочку и рассрочку по уплате арендной платы для наиболее пострадавших отраслей,

3) возможность снижения арендной платы в течение 2020 года,

4) а в случае недостижения соглашения о снижении размера арендной платы – право субъектов малого бизнеса отказаться от договора аренды.

По Закону № 98-ФЗ, «арендные каникулы», а также право требовать снижения арендной платы обусловлены решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации («режим ПГ или ЧС») и введением в этих целях ограничений на осуществление деятельности.

Несмотря на относительную новизну норм, отдельные споры уже рассмотрены на уровне апелляционных и окружных арбитражных судов, а, следовательно, можно говорить о формирующихся подходах к толкованию закона. По объективным причинам, рассматриваемые нормы готовились в спешке, в связи с чем их юридическая техника далеко не идеальна. Как и предполагали эксперты, недоработки закона обусловили разночтения и в судебной практике.

1. Арендные каникулы: ОКВЭД имеет значение?

Право на «арендные каникулы» в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 года[1] («Постановление № 439») ограничено секторами экономики, отнесенными к наиболее пострадавшим от коронавирусной инфекции. Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, значение имеет именно фактическое осуществление деятельности в отрасли экономики, которая отнесена к числу наиболее пострадавших[2]. Такой подход можно приветствовать, поскольку в российских реалиях включенные в ЕГРЮЛ коды ОКВЭД не всегда являются «царицей доказательств». Вместе с тем суды отказывают в данном праве на отсрочку и рассрочку по уплате арендной платы в случаях, когда предусмотренный Постановлением № 439 код ОКВЭД не был указан в ЕГРЮЛ[3].

2. Снижение арендной платы

Презумпция vs доказательства

Арендатор вправе требовать снижения арендной за 2020 год в случае невозможности использования имущества[4]. По смыслу нормы такая невозможность обусловлена именно введением ограничений актом публичной власти в целях реализации мероприятий в рамках режима ПГ или ЧС. Соответственно, снижение арендной платы фактически является частным случаем ситуации, урегулированной пунктом 4 статьи 614 ГК РФ - ухудшение использования имущества по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор.

Используемая Законом № 98-ФЗ терминология не вполне удачна и порождает дискуссии относительно того, что понимается под «невозможностью использования» арендованного имущества. Если арендодатель не чинит препятствия арендатору в использовании имущества, как таковой невозможности использования объекта аренды нет.

Полагаем, что именно в связи с изначальной неясностью нормы в судебной практике нет единой позиции по данному вопросу. По мнению ряда судов, невозможность использования арендуемого имущества фактически презюмируется в силу факта введения режима ПГ или ЧС уполномоченным публичным органом. В свою очередь арендодатель не лишен возможности доказать недобросовестное поведение арендатора, в частности, если последний фактического использовался имуществом в нарушение публично-правовых запретов[5].

К сожалению, в ряде последних судебных актов прослеживается отход от приведенного выше толкования. Суды ссылаются на отсутствие документальных доказательств, свидетельствующих о созданных арендодателем препятствиях со стороны ответчика в пользовании арендуемым помещением[6] либо невозможности использования арендуемого помещения[7]. Такой подход соответствует ГК РФ, однако в контексте применения содержания специальных норм Закона № 98-ФЗ намечающиеся тенденции судебной практики не могут не вызывать опасений. В рассматриваемом случае достаточных оснований для ограничительного толкования положений Закона, заведомо рассчитанных на временное применение, не усматривается.

Размер снижения арендной платы

Закон № 98-ФЗ не содержит объективных критериев для уменьшения размера арендной платы за 2020 год, поэтому споры по размеру снижения арендной платы достаточно интересны.

По судебной практике стороны имеют приоритет при определении размера и иных условиях снижения арендной платы. Размер арендной платы определяется судом только при недостижении соглашения, при этом размер снижения арендной платы должен быть подтвержден доказательствами[8].

Суды отказывают в требованиях о снижении арендной платы на 100%, обоснованно указывая, что освобождение арендатора от арендной платы противоречит законодательству. В то же время известны споры, где суд руководствуется правилом «золотой середины»: уменьшение размера взыскиваемой арендной платы в 2 раза фактически означает распределение последствий введенных ограничений между сторонами в равных долях[9].

3. Отказ от договора аренды

В первоначальной версии внесенного Правительством РФ законопроекта предлагалось наделить правом отказ от договора аренды все компании, чья выручка уменьшилась на 50%[10]. В итоговом варианте нормы данное право было ограничено субъектами малого и среднего бизнеса, а его реализация обусловлена рядом ограничений, в том числе временных. Тем самым, законодатель существенно снизил риски крупных арендодателей и банков-кредиторов, фактически ограничив реализацию права на расторжение договора аренды для якорных арендаторов.

Суды обоснованно указывают, что право на уменьшение арендной платы является первичным в рамках правоотношений между арендатором и арендодателем, в связи с чем право на отказ от договора на основании специальной нормы Закона № 98-ФЗ возникает только в случае получения арендатором отказа изменения платы[11]. Суммы обеспечительного платежа не подлежат возврату, если иное не было определено сторонами в договоре аренды.

* * *

Несмотря на временный характер Закона № 98-ФЗ, полагаем, что формируемые судебной практикой подходы по его применению, в том числе изменению договоров аренды, снижению арендной платы, а также ряду других, будут применяться судами и в дальнейшем.