Подводные камни арендных отношений

Дмитрий Мальцев, партнер юридической фирмы Platforma Legal

В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции весной 2020 года власти начали вводить ограничительные меры, которые в значительной мере повлияли на арендные правоотношения между собственниками недвижимости и арендаторами, особенно в сфере торговой недвижимости, где ограничения и запреты были наиболее строгими.

Введенные ограничения вызвали тяжелейший кризис, и в попытке скомпенсировать падение, в том числе в торговой отрасли, правительством была разработана система льгот для арендаторов недвижимости, которые осуществляют деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавших от пандемии.

В числе льгот было предоставлено право освобождения от арендной платы для субъектов МСП, возможность отсрочки уплаты арендной платы (с последующей выплатой равными платежами с января 2021 года) и право на расторжение договора (для МСП). При этом в процессе разработки указанных мер правительством предполагалась возможность предоставления права на выход из договора для всех категорий арендаторов, не только МСП, что вызвало обоснованные возражения профессиональных игроков отрасли со стороны арендодателей. В мае 2020 Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) даже обращалась с открытым письмом к Правительству РФ, и многие замечания арендодателей были учтены в финальном тексте новой редакции закона № 98-ФЗ.

На первых этапах внедрения льгот были случаи злоупотребления со стороны арендаторов, которые начали массово обращаться к арендодателям с требованиями о предоставлении льгот, ссылаясь на то, что они осуществляют деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, включенных в перечень, установленный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, ссылаясь на информацию о кодах ОКВЭД, содержащуюся в ЕГРЮЛ в отношении таких компаний, а также пытались расторгнуть договоры аренды, ссылаясь на положения о форс-мажоре. В конечном итоге перечень льгот и прав арендаторов на уменьшение арендных платежей был сокращён и сформулирован достаточно чётко, а в судебной практике (очень оперативно) был сформирован подход, который требует не только формального соответствия установленным критериям, но и фактического ущерба, который арендатор понёс в результате пандемии и введённых ограничений. Президиум Верховного Суда РФ разъяснил^[1], что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления. Существование обстоятельств непреодолимой силы должно устанавливаться с учетом обстоятельств конкретного дела. Президиум Верховного Суда РФ также разъяснил^[2], что арендатор должен вести себя добросовестно и пользоваться рассматриваемой отсрочкой только в случае, если действительно пострадал или с очевидностью пострадает из-за пандемии. В случае если арендодатель докажет, что арендатор в действительности не пострадал и ведет себя недобросовестно, то суд откажет арендатору в защите права на отсрочку уплаты арендной платы.

Основным критерием получения льгот является принадлежность арендатора к отрасли экономики, наиболее пострадавшей от пандемии, при этом в первую очередь имеет значение основной вид деятельности по ОКВЭД. В процессе споров с арендодателем о предоставлении льгот необходимо убедить суд в том, что деятельность арендаторов напрямую относится к отрасли экономики, пострадавшей от карантина, что позволяет им претендовать на льготы. Помимо этого, арендаторам необходимо обосновать фактический ущерб от пандемии доказать, что именно пандемия и введённые запреты повлияли на деятельность арендаторов и они не имели возможность компенсировать понесённый ущерб альтернативными способами (например, онлайн-торговлей).

Конфликт интересов арендаторов и арендодателей понятен – арендатор теряет покупателей и выручку, но в то же время продолжает платить арендодателю арендную плату, что на взгляд арендатора несправедливо. На первый взгляд это действительно так, и даже законодатель поначалу однозначно встал на сторону арендаторов, но не всё так просто. В подавляющем большинстве случаев арендодатель закредитован и несёт большой объём обязательств перед банками по поддержанию оборота арендных платежей, баланса компании и стоимости актива в целом.

Массовое предоставление льгот арендаторам в текущей ситуации очевидно привело бы к кризису арендодателей, то есть владельцев крупной торговой недвижимости, что, в свою очередь, привело бы к дефолтам по кредитам на огромные суммы и кризису уже в банковской системе и экономике всей страны.

В сложившейся ситуации арендодателям следует внимательнее относиться к формированию пула арендаторов (с учётом того, насколько их деятельность может зависеть от введённых или потенциально возможных ограничений), а арендаторам следует корректно указывать коды ОКВЭД в регистрационных документах, особенно в тех случаях, когда их деятельность ограничивается в связи с распространением коронавируса.

В любом случае следует понимать, что при рассмотрении споров из новых «постковидных» договоров суды будут исходить из того, что стороны, которые заключили договор, знали и должны были знать о рисках, связанных с эпидемией. Для договоров, заключённых до появления ковида и введения ограничений, будет действовать правило соразмерности и целесообразности, стороны должны будут подтвердить, что пострадали и что не могли избежать ущерба доступными средствами.

Хотелось бы также подчеркнуть, что в текущей кризисной ситуации у арендаторов и арендодателей есть достаточно большой арсенал прав и механизмов для того, чтобы находить сбалансированные решения либо добиваться таких решений в судебном порядке. При этом все основы этого механизма уже были в нашем законодательстве задолго до пандемии и введённые льготные меры служат скорее ориентиром для предпринимателей и судов. В любом случае, льготы должны применяться не конвейерно, а индивидуально и с учётом особенностей конкретного дела.