Ритейл или офис: инвестиции в 2021 году

Пандемический 2020 год еще свеж в памяти и маячит возможными флешбеками. Но тем не менее большинство жителей Земли ощущают 2021 год как оппозиционный к прошлому – открытый, без локдаунов и возвращающийся к прежней экономике и модели потребления. О том, как обстоят дела в первой половине 2021-го в бизнесе и какие направления являются перспективными для инвестиций, рассказал коммерческий директор инвестиционной компании AKTIVO Михаил Костромин.

Вернемся ли мы к началу 2020 года?

Эксперты дают разные оценки, но еще в прошлом году аналитики прогнозировали возврат к уровню 2020 года за 2–3 года. Постепенный прирост будет ощущаться как весна после затяжной зимы и вдохновлять на новые свершения. Но это описание ситуации в вакууме. Без учета, что завершение календарного года не отменяет вируса, население земли еще не вакцинировано, а мы уже знаем о более серьезных мутациях вируса, на которые нынешние вакцины, вероятно, действовать не будут. Не говоря уже о том, что 2020 год навсегда поменял несколько паттернов в человеческом поведении и мышлении. И их мы, скорее всего, уже не вернем. 2020 год – исторический. И с ним нужно считаться.

Например, весь мир осознал, что нежелание следовать эпидемиологическим протоколам может привести к глобальной пандемии, которая парализует весь мир. Маски и перчатки могут стать нашими спутниками надолго. Аналогичные сломы взглядов затронули само понятие удаленной работы и представление о том, что доставка должна быть вообще у любой компании. Инвестируя, нужно учитывать эти особенности и четко осознавать, что они перманентны, а не ситуативны.

Склад

Базовая особенность складской невидимости – ее негибкость под требования арендатора. Склад строится под конкретные запросы конкретной компании, либо ее собратьев, которые запрашивают определенные критерии при аренде склада. Отсюда риски работы с вакантностью складов – сложно поддерживать эффективный лист ожидания.

Тем не менее в 2020 году складская недвижимость подросла на 10%, по данным Knight Frank. Связано это с взрывным ростом онлайн-торговли и бурным развитием маркетплейсов. Как следствие, вырос спрос на сортировочные центры и локальные склады, которые взяли бы на себя такую роль. Отсюда интерес к региональным складам – 45% сделок относятся к Сибирскому федеральному округу.

Вероятно, в 2021-2022 годах тенденция только усилится. Поэтому, с учетом рисков и специфики складской недвижимости, инвесторы могут рассматривать направление как перспективное.

Офис

Офисная недвижимость сильно пострадала в 2020 году. Большинство компаний попали под локдаун. При этом далеко не все арендодатели вошли в положение бизнеса и смягчили условия аренды. Как следствие – съехали не только обанкротившиеся компании, но и те, кто почувствовал себя в уязвимом положении и понял, что в случае беды помощи от арендодателя не будет. И хотя причины такой позиции собственников офисов понятны, тем не менее негибкая и не эмпатийная политика в кризисные времена почти всегда ведет к ухудшению ситуации на рынке.

Влияние на вакантность офисной недвижимости оказал и слом представлений об удаленной работе. Если ранее такой формат практиковался небольшим процентом компаний, как правило, в сфере IT, то после 2020 года многие руководители на практике убедились в том, что дистанционная работа не менее эффективна. Вдобавок удаленка экономит значительные средства на аренде офиса и организации рабочего места для сотрудника. Поэтому многие компании ужали квадраты для аренды или вовсе от них отказались. В конце 2020 года, по данным CBRE, процент свободных помещений по сравнению с 2019 годом вырос на 2%.

Инвестиции в офисную недвижимость в ближайшие годы могут быть привлекательными, но важно взвесить все риски перед сделкой.

Ритейл

Торговая недвижимость с супермаркетом в числе арендаторов еще до пандемии маркировалась AKTIVO как самая надежная и перспективная в кризисные времена. Покупка доли через Закрытый паевый фонд позволяет диверсифицировать портфель, отбить вложения за 7–8 лет, получать чистый пассивный доход в 8–9% и при этом иметь сформированный лист ожидания и прозрачные схемы для индексирования договоров аренды, а значит – защиты от инфляции.

В 2020 году мы также увидели, что наличие продуктового магазина в торговом центре сберегает не только от потери трафика в кризисные времена — голод всегда будет приводить людей, сколько бы они ни получали. Но оказалось, что именно такие условия позволяют торговой недвижимости остаться работающей в период локдауна.

По данным investfunds, количество ПИФ выросло на 2% за минувший год. При этом увеличилось количество сделок с непрофессиональными инвесторами в ЗПИФ недвижимости: исследователи отмечают рост на 68% и 23,9 млрд руб соответственно.

2020 год показал зарождающийся тренд: инвесторы обратили внимание на регионы. Но если в случае со складской недвижимостью это мотивировано логистикой, то торговая мигрирует от столицы в связи с высокой стоимостью аренды и насыщенностью рынка. Чего не скажешь о Казани, Ижевске и Новосибирске – в этих городах хороший трафик, а торговые центры восполняют недостаток культурной жизни.

Инвестиции в торговую недвижимость остаются одной из моих базовых рекомендаций, особенно на ближайшие годы.