Рынок офисной недвижимости: актуальные тренды

Дмитрий Мальцев и Влад Сурков, партнеры юридической фирмы Platforma Legal.

Большинство сделок на рынке офисной недвижимости, которые заключались до пандемии, выстояли. Однако в прогнозах на то, как будет развиваться ситуация дальше, эксперты не сходятся: некоторые предсказывают, что из пандемии мы выйдем с большим количеством пустующих помещений. Другие уверены, что радикального изменения бизнес-ситуации ожидать не стоит. Массовая вакцинация и постепенная отмена ковидных ограничений в ближайшее время вернут людей в офисы.

Та вакантность в 10%, которую мы сейчас можем наблюдать, представляется адекватной. Стоит отмотать время на 10 лет назад, и мы вспомним о пустовавших 30% помещений, при том, что тогда не было коронавируса.

Тем не менее можно говорить о некоторых тенденциях рынка, которые отражаются в договорных отношения.

Во-первых, скажем про так всех интересующие «ковидные оговорки» в договорах. Стороны, как правило, не совсем понимают, что и как они хотят прописать на случай возникновения подобных ситуаций, поэтому большинство компаний просто исключают этот пункт.

Исключения могут составить договоры «купли-продажи» офисных помещений или зданий, когда сделки по какой-то причине сильно растянуты во времени. Например, покупка строящегося объекта. Тут в договоре будет «ковидная оговорка», потому что, если в связи с ковидом строительство будет приостановлено, стороны будут вынуждены принять меры. Но повторимся, это относительно частная история, которая, на наш взгляд, на юридическую практику существенного влияния не оказывает

Во-вторых, можно отметить тенденцию среди арендодателей быть более лояльными в вопросе арендных каникул. Само по себе явление не ново, но в связи с пандемией оно приобрело особую актуальность. Арендные каникулы даются арендатору на срок, пока он делает отделку за свой счет, и освобождают его от арендной платы полностью или частично.

Другой актуальный тренд - более частое применение сторонами «break options» в интересах арендаторов. Это договоренность о возможности выхода арендатора из договора без штрафов. Например, для 10-летних договоров обычно на сроке 5 или 7 лет. Вероятно со временем эти сроки будут еще уменьшаться из-за экономической нестабильности, и плечо планирования укоротится.

Также можно прогнозировать, что в большей части сделок будет оговариваться возможность расторжения или изменения условий договора в одностороннем порядке за плату в соответствии с частью 3 статьи 310. Опять же из-за экономической нестабильности арендаторам важна гибкость и возможность независимо от воли арендодателя оптимизировать занимаемые пространства. Предоставление таких прав арендаторам, безусловно, является большим коммерческим риском арендодателя, что отражается на стоимости аренды.

За прошлый год на рынке не было отмечено массового применения условий о форс-мажоре. Это связано с тем, что прямых ограничений, делающих исполнение договоров невозможным, за этот период не вводилось. Стандартные условия о форс-мажоре никак не изменились, однако компании стали гораздо внимательнее их анализировать. Одно остается неизменным - спрогнозировать все возможные сценарии развития событий заранее было нереально. В каждом конкретном случае суды обязывали стороны доказывать, по каким причинам исполнение предписанных обязательств невозможно.

Пока что рано делать выводы, как пандемия поменяет договорные отношения на рынке офисной недвижимости. Формирование устойчивой “ковидной практики”, по нашим оценкам, займет несколько лет. Но на сегодняшний день законодательная система Российской Федерации обладает всеми необходимыми инструментами, которые сохранят интерес сторон и обеспечат стабильный климат арендных отношений.