Уроки пандемии: как работать с контрагентами в период ограничений

Руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS Дарья Филина рассказала об особенностях и обоюдных рисках арендных отношений в период пандемии, как договариваться и выходить на компромисс с контрагентом, а также о том, считается ли COVID-ограничения форс-мажором и как грамотно оформить обстоятельства непреодолимой силы.

Аренда и компромиссы

В качестве одной из мер поддержки российское правительство обязало арендодателей предоставить отсрочку по арендной плате за 2020 год арендаторам, работающим в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики (всего 19 отраслей). Отсрочку давали на срок с момента введения режима повышенной готовности или ЧС до 01 октября 2020 года – на период ЧС полностью, со дня прекращения ЧС – в размере 50 % от арендной платы. При этом задолженность подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года. Стороны могли установить иные условия отсрочки, не ухудшающие положение арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными постановлением правительства. Тут все зависело от договороспособности арендатора и гибкости арендодателя.

У экспертов до сих пор нет уверенности в том, сколько волн коронавируса нам придется пережить и сколько в будущем будет новых ограничений. Поэтому привычку к переговорам с контрагентами нужно вырабатывать уже сейчас. В перерыве между локдаунами. При ведении переговоров следует понимать, что контрагенты тоже находятся в непростой ситуации, поэтому нужно быть готовым идти на уступки, не пытаться получить какую-то сверхвыгоду для себя. Перед выходом на переговоры с арендодателем мы рекомендуем составить четкую позицию компании, определить лицо, принимающее решение, определить свои собственные цели (расторгнуть договор или продолжить работать на площадях арендодателя), понять текущие расходы арендодателя, их связь с арендными платежами. Не лишним будет внимательно изучить текст договора, особенно обратить внимание: как считается арендная плата, есть ли скидка за форс-мажор, какие установлены санкции за просрочку оплаты, установлен ли страховой депозит, в каких случаях он возвращается. Кроме того, вы, как арендатор, можете предложить сократить арендуемые неиспользуемые площади, отдать часть помещений в субаренду, объединить площади с другими арендаторами, договориться о бартере с арендодателем (если он заинтересован в ваших услугах) или подыскать другое, менее дорогое помещение. При этом нужно постоянно иметь в виду все сценарии переговоров – выделить основные сценарии (выход на условия, отказ, вопросы для торга), последствия (вероятность банкротства, увольнение работников, репутационные риски). В итоге вы должны сформулировать как минимум 3 предложения для обсуждения: предложение, предусматривающее самый минимум, на который можно согласиться; идеальное (но реалистичное, учитывает интересы арендатора, попробовать предугадать реакцию на предложение со стороны арендодателя) и компромиссное (лучше, чем дно, но не идеальное, учитывает интересы обоих сторон; путь отступления от идеального).

Если не получается самостоятельно прийти к компромиссу в ходе переговоров, но желание договориться все-таки есть, можно попробовать провести медиацию. Стороны с использованием незаинтересованного лица обсудят предложенные варианты и смогут прийти к компромиссному решению, учитывающему интересы обоих сторон.

Аренда с последствиями

Быть готовыми к новым ограничениям должны быть и арендодатели. Не секрет, что предоставившие такие отсрочки владельцы помещений лишились привычных доходов, и чтобы сбалансировать экономику федеральные власти предоставили арендодателям отсрочку по уплате налогов на период, на который предоставлена арендная отсрочка.

Льгота предоставлялась на период 2020 года с 1-го числа месяца, в котором принято решение о введении режима повышенной готовности, и до окончания месяца, в котором он отменен при соблюдении следующих условий:

· - арендодатель предоставил отсрочку по арендной плате и снизил ее размер за период применения налоговой льготы;

· - договор аренды заключен до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности и не прекратил действия до его отмены;

· - в аренду сдается нежилое помещение.

Однако антикризисные меры привели к росту рисков и «перекосу» баланса интересов арендодателя и арендатора. Например, если договором аренды предусмотрено предоставление отсрочки или полное освобождение от арендной платы или ее уплата составляет символический размер, правоотношения сторон фактически превращаются в безвозмездное пользование арендуемым помещением.

Это влечет за собой дополнительную налоговую нагрузку. Для арендодателя это значит, что при реализации услуг на безвозмездной основе налоговая база по НДС определяется как стоимость данных услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному Налоговым кодексом, и без включения в них НДС. То есть на последнее число каждого квартала арендодатель должен начислять НДС к уплате в бюджет на рыночную стоимость арендных платежей по идентичному имуществу.

Что касается арендатора, то эта безвозмездная аренда считается экономической выгодой и квалифицируется как внереализационный доход, которую арендатор должен отражать в отчетности в течение срока действия освобождения от уплаты арендных платежей.

Чтобы избежать доначислений налога, арендатору рекомендуется закрепить в дополнительном соглашении к договору аренды формулировку таким образом, чтобы отсрочку или освобождение от уплаты арендной платы нельзя было квалифицировать как безвозмездное пользование, также не рекомендуется указывать в дополнительном соглашении символическую плату.

COVID как форс-мажор

С учетом эпидемиологической непредсказуемости, при заключении новых договоров аренды мы советуем включать в документ положения о форс-мажоре. При этом в качестве форс-мажора в договоре должны быть указаны вводимые органами власти ограничения деятельности бизнеса. Наступление форс-мажора позволяет избежать начисления санкций за неисполнения обязательств по договору.

Также можно указать в числе обстоятельств непреодолимой силы введение режима самоизоляции (ограничений на свободное передвижение граждан, запрет на посещение массовых мероприятий, помещений, в которых находятся отдельные виды организаций). Кроме того, в договоре может быть установлено, что форс-мажором является возникновение пандемии, но в этом случае противоположная сторона, оспаривая применение такого положения, может ссылаться в суде на то, что непосредственно распространение заболевания никак не влияло на возможность исполнения вами ваших обязательств по договору, соответственно, имеется риск непризнания судом такого обстоятельства в качестве форс-мажора.

Для того чтобы получить сертификат о форс-мажоре, необходимо обратиться в Торгово-промышленную палату с заявлением (п. 3.1 Положения). В заявлении необходимо указать ссылки на документы, подтверждающие наличие форс-мажорного обстоятельства, в частности, на документы компетентных органов. Но, с юридической точки зрения, определение форс-мажора не содержит указания на конкретные факты, действия, обстоятельства, позволяющие отнести какое-либо событие к обстоятельствам непреодолимой силы. Более того, на практике в абсолютном большинстве договоров условия форс-мажора прописываются очень расплывчато. В лучшем случае имеет место отсылка к решению одной из ТПП.

В отношениях с контрагентами можно воспользоваться и другими способами:

- например, статья 416 ГК РФ позволяет прекратить обязательства, если обе стороны договора объективно не могут их исполнить;

- положения статьи 451 ГК РФ позволяют инициировать изменение или расторжение договора в связи с существенными изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В остальных случаях положения о форс-мажоре – исключительно добровольная мера. То есть, любое заинтересованное лицо, например, арендатор ТРК может обратиться к арендодателю с просьбой освободить его от ответственности за возможные просрочки и нарушения, признав вирус обстоятельством непреодолимой силы. Если исполнить обязательства из-за пандемии невозможно, и на этой почве возник спор, то стороны пойдут в суд.

Чтобы применить положения о форс-мажоре в конкретных сделках, сторонам, прежде всего, необходимо оценить условия договора – этот пункт должен быть прописан надлежащим образом с максимально подробным перечислением обстоятельств, которые можно считать форс-мажорными. Необходимо проработать стратегию защиты: невозможность исполнения обязательства должна быть связана с коронавирусом (наличие причинно-следственной связи). Также важно заручиться поддержкой органов, уполномоченных на проведение процедуры свидетельствования обстоятельств непреодолимой силы и выдачу соответствующих справок. Сейчас эти функции выполняет ТПП.