«Зелёные» технологии в девелопменте - тренд или причуда

«Зелёные» технологии в девелопменте на Западе как никогда в тренде. По данным Knight Frank, сегодня во всем мире насчитывается более 120 тыс. «зелёных» зданий.

С определённым отставанием тренд дошёл до России и задал тон в сегменте элитного жилья, рассказывает коммерческий директор компании «Ориентир» Александра Селезнёва. Но станет ли он преобладающим в коммерческом строительстве или останется маркетинговым бонусом для элитной недвижимости?

Неувядающая мода

Мода на экодевелопмент возникла около 10 лет назад – тогда в Европе и других странах мира начали массово строить объекты, оснащённые энергосберегающими технологиями, что позволяло оказывать минимальное воздействие на окружающую среду.

Сегодня практически половина архитекторов и инженеров во всем мире стремятся делать как минимум 60% своих проектов безопасными для экологии. Больше всего экологичных проектов в США, Европе, ОАЭ и Китае. По разным оценкам, если такие темпы сохранятся, то к 2030 году это позволит сократить выбросы на 40-70%.

Zero Net Buildings, или дома с нулевым потреблением энергии, стали популярными, например, в Финляндии, Канаде. Внешне это обычные здания, однако внутри стоят солнечные коллекторы и батареи, используется система естественной вентиляции, а также тепловые насосы для отопления помещения.

В Сингапуре «зелёные» дома и вправду зелёные – на фасадах и крышах размещают минисады. В этой стране государство стимулирует развитие экодевелопмента – обязывает застройщиков сажать при строительстве домов столько деревьев, сколько было вырублено во время стройки.

Похожие комплексы есть и в Японии. Например, культурный центр Acros в городе Фукуока буквально весь зарос кустарниками и деревьями. В этом искусственном парке растёт более 35 тыс. растений. И это даёт существенную выгоду – центр потребляет меньше энергии, чем обычные здания, так как внутри него всё время сохраняется стабильная температура.

В Швейцарии с использованием «зелёных» стандартов построен штаб Международного олимпийского комитета. В сравнении с обычными офисами этот комплекс потребляет на 60% меньше воды и на 35% меньше энергии. Все благодаря инновационным энергосберегательным технологиям.

Ещё один интересный факт – при строительстве здания было переработано и использовано 95% материалов старого офиса этой организации.

Россия: экологическая роскошь

В России зелёные технологии пока менее популярны, чем на Западе. Важно понимать, что строительство экодомов – это не всегда забота о мировом климате, но и простая экономия – снижение стоимости обслуживания, эксплуатации и коммунальных платежей.

Особенно это касается регионов с высокой стоимостью электроэнергии и коммунальных услуг. И к таким странам Россия, очевидно, не относится.

На первый взгляд вполне закономерно, что лидерами экологичного строительства на отечественном рынке должны быть элитная жилая и офисная недвижимость, для которых сбережение природы – маркетинговое преимущество или имиджевая составляющая.

Сегодня в стране построено всего 211 зданий, сертифицированных по «зелёным» стандартам BREEAM, LEED, DGNB LEED. Среди этих объектов – «Башня Федерации» в Москва-сити с остеклением, защищающим от ультрафиолета, и системой рекуперации энергии, «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге с интеллектуальными фасадами, которые копят тепло в зимние солнечные дни, штаб-квартира Siemens в Москве, оснащённая системами экономного потребления энергии.

Российские застройщики пока не воспринимают энергоэффективность как обязательную характеристику нового проекта. Скорее, это бонус, вишенка на торте для заказчика.

Коммерческая недвижимость: неочевидный фаворит

По данным компании Jones Lang LaSalle, 31% «зелёных» зданий в России – это склады. Несмотря на кажущуюся элитарность такого подхода к строительству, этот тренд активно входит в обиход в строительстве промышленных и складских объектов.

Ожидается, что в ближайшем будущем такие объекты, возведённые с использованием современных материалов по новейшим технологиям, станут ещё популярнее.

Причина 1: Требование заказчика.

Компании-заказчики следуют ESG-стратегии, предполагающей экостандарты на объектах. Требования по использованию «зелёных» технологий при строительстве логистических комплексов начали предъявлять и заказчики. Чаще всего это крупные международные ретейлеры, такие как Auchan, Globus, Leroy Merlin.

Интересным «зелёным» логистическим проектом является дистрибьютерский центр «ИКЕА» в Есипово, на территории Солнечногорского района Московской области. Там вторую жизнь дают практически 90% отходов – упаковка товаров, палеты для хранения, картон, плёнка и, конечно, ДСП, которые перерабатывают и добавляют в деревянную массу для изготовления новой мебели.

Amazon расширяет свою программу устойчивого развития: к 2040 году компания стремится стать углеродно-нейтральной, к 2025 году – хочет обеспечить 100% своей операционной деятельности чистой энергией, а к 2030 году – собирается свести к нулю выбросы углерода во всех поставках.

Wildberries в октябре 2021 года объявила о разработке экомер для сокращения воздействия на окружающую среду. В частности, компания работает над снижением объёма упаковки при транспортировке товаров, обсуждает возможность раздельного сбора мусора в партнёрстве с другими крупными игроками. Также Wildberries собирается снизить потребление природных ресурсов – воды и электричества.

Причина 2: Реальная экономия

Инвестиции в энергосберегающие технологии на этапе строительства окупаются сравнительно быстро. Об этом важно помнить, потому что складское помещение стоит дорого в эксплуатации из-за своих размеров.

Застройщики предусматривают разные климатические системы, специальные световые люки, обильно пропускающие лучи света. Экономить на электроэнергии помогает умное освещение – подключение датчиков движения, которые автоматически выключают свет в незанятых помещениях.

На некоторых складах устанавливают фотоэлектрические панели на крышах. Такие технологии, к примеру, использует на своих объектах кувейтская логистическая компания Agility Logistics Parks. Панели позволяют комплексу вырабатывать свою электроэнергию. В результате минимизируется вред для окружающей среды, объекты становятся более независимыми, никакие перебои в электросетях больше не страшны, поэтому клиенты могут быть уверены – их продукты в морозилках не пропадут.

На «зелёных» складах экономно подходят к использованию земли. Если обычным логистическим комплексам требуются огромные площади для хранения продуктов, то на новых экологичных объектах дела обстоят иначе.

Автоматизированные складские системы (AS/RS), позволяющие компьютерам управлять беспилотными погрузчиками, ускоряют складские операции и таким образом дают возможность экономить мощности. Как правило, складам с AS/RS требуется на 40% меньше площади, чем обычным комплексам.

Есть умные программы, позволяющие снизить количество отходов на складах. Например, система управления складом WES, благодаря которой операции в комплексе выполняются централизованно.

Причина 3: Приверженность самих девелоперов ESG-подходу

Для самих застройщиков считается хорошим тоном иметь собственную ESG-стратегию и стандарты строительства.

Например, компания «Ориентир», для того чтобы уменьшить шум около складских комплексов, устанавливает специальные защитные экраны, а также организует реконструкцию и строительство новых съездов и развязок с автомагистралями рядом со своими объектами (пример – фулфилмент-центр Ozon).

По нашим подсчётам, благодаря строительству развязки, которая обеспечивает доступность без необходимости проезда через жилые массивы, количество вредных выбросов в атмосферу существенно уменьшится.

На всех этапах – от проектирования до ввода в эксплуатацию логистических комплексов – «Ориентир» придерживается политики экономии потребления энергии, в том числе благодаря выбору материалов, изоляции, решениям в области охлаждения и вентиляции, кондиционированию с использованием контуров системы рекуперации и фрикулинга, применению энергоэффективных хладагентов, а также освещению и общему управлению объектом.

При строительстве мультитемпературных объектов «Ориентир» использует технологии, позволяющие превращать тепло от холодильных машин в отопление складского помещения.

В светлое «зелёное» будущее

Среди самых перспективных «зелёных» технологий, которые будут развиваться в России, можно назвать солнечную энергетику, производство солнечных батарей. Эти технологии будут особенно эффективны в логистических парках на юге страны.

Ещё больше внимания будет уделяться озеленению вокруг таких объектов и раздельному сбору мусора. В ближайшем будущем большинство отходов из логистических центров начнут перерабатывать.

Например, на объектах могут появиться «фондоматы» – механизированные автоматы, принимающие вторсырье. В них рабочие, сдавшие мусор, смогут получить купон на скидку или бесплатный обед.

Также на объектах могут начать ставить «ветряки» – устройства для выработки энергии из ветра. Они не производят прямых выбросов вредных веществ и гораздо безопаснее для людей и окружающей среды, чем традиционные источники энергии.

Сегодня экологические сертификаты и энергоэффективные технологии незначительно увеличивают стоимость возводимых в России складских комплексов. При этом по данным опроса Nielsen, проведённого среди 30 тыс. потребителей из 60 стран, 66% респондентов говорят, что уже сейчас готовы платить больше за продукты и услуги компаний, развивающих «зелёные» технологии.

В будущем людей, разделяющих такое мнение, станет ещё больше. Соответственно экологичные проекты будут пользоваться большей популярностью и среди инвесторов, стоимость таких объектов будет только расти.

«Зелёные» склады и дальше продолжат увеличивать энергоэффективность, улучшатся условия труда, возможно, также появляются экологичные стандарты, регламентирующие отдых и уровень социальной поддержки работников.

Благодаря растущим требованиям заказчиков и арендаторов к уровню экологичности и развитию технологий, позволяющих снижать стоимость эксплуатации объектов, складская недвижимость будет «зеленеть» в ряду первых.

Уже сейчас начинается настоящий бум на рынке энергоэффективного строительства, который ознаменует новый этап в развитии девелопмента.