Арендаторы и арендодатели в поисках компромисса: комментарий юриста

В каком случае арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, что делать компаниям и ИП, деятельность которых не относится к категории наиболее пострадавших и какие нюансы следует учитывать, ссылаясь форс-мажорные обстоятельства – рассказывает Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России.

Организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, вправе рассчитывать на арендные каникулы в случае аренды недвижимости, находящейся в государственной и муниципальной собственности. Допускается также возможность отсрочки или снижения арендной платы в отношении любой недвижимости как в отношении коммерческой недвижимости, так и в отношении государственной и муниципальной.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки уплаты арендной платы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439. Арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией. Предусматривается не только отсрочка в отношении недвижимого имущества, но и возможность поэтапной оплаты задолженности, не допускаются финансовые санкции (штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды), запрещается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки.

Следует отметить, что размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон. Более того, стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 4501 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 3931 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством

В отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, деятельность которых не относится к наиболее пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции отраслям экономики полагаем, что компромиссным вариантом будет переговорный процесс с собственником арендуемой недвижимости с возможностью согласования отсрочки погашения оплаты, рассрочки погашения, арендных каникул, временного снижения арендной платы, отмены штрафных санкций. Понимающие собственники анализируют возможные риски утраты прибыли, и, как правило, идут на встречу предпринимателям, стремящимся сэкономить в условиях резко понизившегося дохода. Рекомендуем как можно скорее уведомить собственника помещения о финансовых затруднениях, предложив варианты разрешения ситуации. Такое поведение демонстрирует добросовестность и повышает шансы доказать свою позицию в возможном споре. Каким бы ни был найденный выход, его обязательно нужно отразить письменно в дополнительном соглашении к договору аренду.

Пандемия коронавирусной инфекции отвечает признакам наступления форс-мажорного обстоятельства и позволяет стороне не исполнять свои обязательства из договора и при этом нести ограниченную ответственность, но при соблюдении ряда условий. Во-первых, эта норма диспозитивна, то есть стороны вправе изменить ее по своему усмотрению в договоре. Соответственно, нужно изучить сам договор, который, как правило, предусматривает подробную процедуру взаимодействия сторон. Во-вторых, оговорка о форс-мажоре часто требует, чтобы пострадавшая сторона направила другой стороне уведомление в течение определенного срока с даты наступления форс-мажора, чтобы иметь юридическую силу. В свою очередь, отсутствие у должника необходимых денежных средств, исходя из действующей судебной практики, не является форс-мажорным обстоятельством.