Как восстанавливается рынок facility management после кризиса

Сергей Калитов, Исполнительный директор Управляющей компании Zeppelin

Сегодня, когда период самоизоляции закончился и бизнес стал постепенно восстанавливаться, можно увидеть, какие компании смогли пережить кризис, а каким это не удалось. Среди управляющих компаний все крупные игроки рынка остались на своих местах, так как это компании с отлаженными бизнес-процессами и с грамотными и опытными менеджерами.

Основные риски приняли на себя те, кто имеет мало объектов в портфеле, или их портфель не диверсифицирован по типам недвижимости, или же состоит из объектов, пострадавших сильнее остальных во время текущего кризиса. Если в компании была установка, например, на обслуживание ресторанов и салонов красоты, то, очевидно, что у такой УК максимальные шансы не пережить текущую ситуацию. Если же в портфеле есть достаточно объектов, доход с контрактов которых способен покрыть неснижаемые расходы, то, несмотря на резкое сокращение выручки от проблемных объектов, есть возможность восстановиться в будущем.

Государство не включило отрасль facility management в число наиболее пострадавших. Но надо сказать, несмотря на то, что уходящие УК составляют не более 1%, в целом, потери выручки в этот период очень существенные. Для ряда компаний восстановить объёмы до докризисного уровня получится не раньше, чем через год.

Поддержка государства коснулась компаний, относящихся к малому и среднему бизнесу, а среди профессиональных УК таких, пожалуй, нет. Кроме того, если касаться, например, снижения части налогов на зарплаты сотрудникам, то заказчики тут же обратились к УК с запросом о снижении стоимости контрактов на сумму возможной экономии от сниженного налогообложения. Так что для facility management антикризисные меры мы не заметили. Только усугубляющие в части дополнительных неадекватных требований и проверок Роспотребнадзора.

Кто был готов?

Компании, которые уже переживали прошлые кризисы и неоднократно были вынуждены принимать меры для прохождения через подобные периоды, имеют опыт действий в подобных ситуациях. В своей деятельности они уже учитывают возможные кризисные явления и строят компанию и структуру портфеля таким образом, чтобы понести минимальные потери в неблагоприятный период.

УК с крепкой репутацией даже в кризис заключают новые контракты, так как у них больше шансов пройти конкурсный отбор по сравнению с неизвестными конкурентами. Мы тоже заключили несколько контрактов в данный период, что позволило нивелировать падение выручки в связи с сокращением объёма услуг на объектах, где были введены ограничения. У сильных УК, которые управляют большим количеством недвижимости, больше пространства для манёвра. Например, при перераспределении персонала. На каких-то объектах выбыли сотрудники на больничный, а на других — персонал наоборот освободился в связи с введёнными ограничениями. Крупным УК в данной ситуации проще произвести замены.

Советы новичкам

Новым игрокам можно посоветовать, во-первых, диверсифицировать портфель объектов. На этапе создания компании может возникнуть соблазн получить крупного клиента, который сразу сможет покрывать значительную часть накладных расходов компании. Понятно, что у небольшой УК недостаточно ресурсов для решения множества задач одновременно или для выхода на крупные объекты. Но наличие в портфеле того, кто покрывает 30-50% накладных расходов означает риск закрытия компании в случае, если с данным заказчиком не всё будет гладко. Например, если возникнет дебиторская задолженность в несколько месяцев. Может потом и получится вернуть все средства, но до этого момента необходимо ещё каким-то образом выплачивать заработную плату, платить налоги, аренду и так далее. Так что при выборе один большой объект в портфеле сразу или 10 небольших постепенно, лучше выбирать второй вариант. И желательно, чтобы недвижимость была из разных сегментов: ТЦ, БЦ, складские помещения и индустриальные объекты. Тогда вероятность сохранить большую часть выручки значительно повышается. А соответственно, и сохранить компанию.

Конечно, нельзя забывать о коллективе. Если с вами в команде преданные профессиональные сотрудники, Вам наверняка удастся преодолеть возникающие трудности.

Как изменятся цены?

Если говорить в целом про рынок, то сейчас наблюдается снижение стоимости контрактов по сравнению с январём-февралём 2020 года. Даже после возобновления работы объектов в полноценном режиме, остаётся множество дополнительных требований и ограничений. Кроме того, большинство компаний понесли потери в выручке за последние несколько месяцев в связи с ограничениями, им необходим период восстановления балансовых показателей.

Уменьшается допустимое количество посетителей в магазинах и количество рабочих мест в офисах в связи с требованиями по «социальному дистанцированию». Некоторые заказчики в данной ситуации принимают решение вывести из работы те или иные части своих объектов или используют их в ограниченном режиме. Недополучение выручки, конечно, пытаются компенсировать сокращением затрат, в том числе на эксплуатацию. Заказчики идут на то, чтобы отказаться от части получаемых от УК услуг и сократить свои издержки.

При этом, нормативные акты, принятые в связи с эпидемиологической обстановкой, обязывают владельцев объектов недвижимости нести дополнительные расходы, связанные с объявленной вирусной угрозой. К таким затратам относятся работы по дезинфекции различных поверхностей, в разы учащённые работы по дезинфекции и очистке вентиляции, учащённые клининговые операции, установка дополнительных обеззараживающих устройств, санитайзеры и т.д. Введена масса требований по ведению дополнительной документации, различные журналы по дезинфекционным мероприятиям, выдаче масок, перчаток и прочее. Эти дополнительные требования существенно увеличивают объём затрат по объекту.

Кроме того, затраты самих УК выросли в связи с необходимостью обеспечивать для своего персонала выполнения введённых требований по маскам, перчаткам и антисептикам.

Таким образом, для каждого объекта ситуация выглядит индивидуально. Но если говорить о ценах на один и тот же объём услуг, то цены растут, что, как показано выше, связано с ростом затрат.