Дешевле не будет: главные причины купить склад в ближайшее время

По итогам 2021 года объём инвестиций в недвижимость России обещает побить очередной рекорд, по разным данным на приобретение земли, офисов, торговых центров и прочего потрачено 300-400 млрд рублей.

Складские объекты в тройке лидеров с долей в 12% уступили место площадкам под девелопмент с долей в 63% и офисным зданиям – 13%. Несмотря на то, что индустриальные объекты за год подорожали почти на четверть, инвесторы не теряют к ним интерес. Склады остаются отличным инструментом для сохранения и приумножения капитала на длительный срок, устойчивым к экономическим рискам.

Почему уже второй год подряд индустриальные объекты становятся самыми популярными инвестиционными активами, надо ли приобретать склад на растущем рынке и на какой доход стоит рассчитывать рассказывает инвестиционный директор Radius Group Алексей Романцов.

Тихая гавань на складе класса А+

Во время пандемии и после мы наблюдали, насколько серьёзные испытания выпали на долю торговых, офисных центров, гостиниц. Ограничения в работе привели к существенному падению спроса со стороны клиентов и снижению доходности.

По разным данным сегмент офисной недвижимости потерял порядка 40-50% спроса, торговые центры – около 60-80%, аналогичные показатели у гостиничного бизнеса. Потери дохода в первые 3-4 месяца пандемии 2020 года составили от 80 до 100% выручки, а восстановление идёт до сих пор.

В складском сегменте многие качественные и крупные объекты хорошо пережили пандемию и продолжают приносить стабильный доход. Основная причина – бурный рост электронной торговли.

На время локдаунов именно склады превратились в торговые центры с онлайн-витриной в виде маркетплейсов.

По разным данным в 2020 году электронная торговля в России выросла на 55-57% на фоне низкой базы предыдущего периода, и, несмотря на подросшую «базу», на 50% станет больше по итогам 2021-го.

Стабильный рост сегмента, по мнению экспертов и игроков рынка, продержится до 2025 года, его активное развитие должно обеспечиваться инфраструктурной основой, т.е. современными складскими и логистическими объектами.

Высокий спрос на склады обеспечивается не только игроками онлайн-продаж. Традиционный ретейл, логисты, дистрибьюторы также нуждаются в современных складах, хабах, распределительных центрах и строят их по схеме «built-to-suit» (строительство здания под требования заказчика с последующей оплатой только аренды), несмотря на рост себестоимости.

При вакансии в 0,4% и при существующих рекордных объёмах ввода, спрос всё ещё в несколько раз превышает предложение и просто не может быть полностью удовлетворён в ближайшее время.

Делайте ставки

С доходностью в складах тоже всё в порядке, потому что они, в отличие от офисов или торговых центров, сдаются крупными блоками порядка 15-30 тыс. кв. м с долгосрочными договорами аренды на 5, 7, 10 лет. То есть объекты способны формировать долгосрочный стабильный рентный доход.

В отличие от других сегментов коммерческой недвижимости на складах за год ставки выросли на 30% и составляют сейчас порядка 5 тыс. рублей за кв. м в год. Аналогичная ситуация и с ценой при покупке объекта в собственность: сейчас за кв. м придётся заплатить от 45 тыс. рублей, и, скорее всего, это не предел.

В первую очередь, конечно, рост связан с увеличением себестоимости строительства, а также с изменением качества самих объектов. Если раньше клиентам было достаточно традиционного Big Box (крупногабаритные склады от 10 тыс. кв. м), то теперь практически в каждом объекте требуются индивидуальные решения, которые стоят дороже.

Этот тренд вызвал спрос на экологичные энергоэффективные «зелёные» здания, которые тоже добавляют стоимости, но в последствии их можно будет продать дороже.

На западном рынке уже есть чёткие ставки: по данным Knight Frank в Великобритании и Австралии наличие экологического сертификата позволяет продать здание дороже на 8-17%, т.к. «зелёная» недвижимость уменьшает риски устаревания объекта, что в совокупности с повышенной ликвидностью минимизирует риск снижения доходности, включая офисные объекты.

В России пока «зелёная» сертификация распространена слабо и добавочная стоимость не ясна. Среди сегментов лидерами являются офисы и торговые центры, на долю которых приходится порядка 70% от общего числа всех сертифицированных зданий России.

А вот склады редко проходят такую процедуру – показатель на уровне 12%. Однако, с учётом того что западные тренды к нам приходят с опозданием в несколько лет, в 2023-2024 годах мы увидим инвестиционные сделки в сфере недвижимости преимущественно с «нетоксичными» ESG-активами (environment, social, governance — окружающая среда, экологичность, управление) и стоимость их будет выше несертифицированных аналогов.

Не будем также забывать и о финансовых инструментах в части этой повестки – к «зелёным» облигациям, которые набирают все большую популярность в последние несколько лет в России, скоро ещё добавиться «зелёная» ипотека.

В начале 2021 года Банк России поручил ДОМ.РФ разработать проект «зелёной» ипотеки с представлением критериев признания экологичными домов и квартир.

Пусть «зеленая» ипотека пока упоминается только в части жилой недвижимости, в будущем мы сможем наблюдать то же самое в коммерческой недвижимости, включая более интересные ставки фондирования со стороны банков.

Нюансы складские

Сейчас в складах Петербурга и Москвы есть определённый вызов и выглядит он так: в стране высокая инфляция, с которой Центробанк борется путём повышения ключевой ставки, нет долгих институциональных денег, нет пенсионных денег, иностранцы, которые исторически были крупным игроком, скорее покидают Россию, выводят капитал.

Доля международных инвесторов в общем объёме транзакций за январь-сентябрь 2021 года составила 2%, отражая глобальный тренд уменьшения иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии.

Частично данный капитал замещают розничные инвестиционные фонды, которые собирают деньги с состоятельной розницы (крупнейшие банки и частные компании), но глобально деньги в стране остаются короткими и спекулятивными.

Все инвесторы ищут сделки, где можно получить высокую доходность, склады до недавнего времени были именно таким сегментом – здесь без риска можно было приобрести готовый объект с доходностью в 11%, а срок окупаемости составлял бы не более 8 лет.

Но сейчас, даже если инвестировать в строительство, это очень сложно ввиду высокой стоимости заёмного капитала. При том, что рынок относительно молодой – мало объектов высокого инвестиционного качества, мало вообще свободных складов, открытых к продаже, ещё идёт борьба за доли процента в ставках капитализации.

Особенно этим сейчас отличается столичный рынок, где почти не осталось стабилизированных активов.

И у инвесторов простой вопрос: как получить условную альфу, доходность, если для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились на 1 п.п. и сейчас находятся в диапазоне 10-11% в Москве и Московском регионе, в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75%, и при этом стоимость кредита на уровне 11-12%.

Где инвестиционная доходность в таком привлекательном активе, как склад? Баланс могут найти только профессиональные девелоперы, понимающие рынок, запросы арендаторов и законы рынка.