Как поменялся портрет клиента в складском секторе в 2022 году

В последние годы главным драйвером рынка складской недвижимости была онлайн-торговля, которая в общей структуре сделок занимала в разное время 20-40% от общего спроса.

Склады для таких компаний ставили рекорд по масштабу проектов (сделки совершались на 100 тыс. кв. м и более), качеству помещений, уровню автоматизации и цифровизации, инновационным решениям и объёмам инвестиций.

В 2022 именно игроки интернет-торговли стали одним из драйверов формирования рынка субаренды. Кто сейчас арендует склады и поддерживает рынок, рассказала заместитель директора по аренде и маркетингу компании Radius Group Александра Шакола.

Рост интернет-торговли в 2020 году в России составил 78%, и примерно на 50% она увеличивалась в 2021 году, по данным Data Insight. Крупнейшие сделки в 2020-2021 годах также обеспечили онлайн-ретейлеры.

При этом важно отметить, что рост был не только количественный, но и качественный: наиболее современные, автоматизированные, цифровизированные объекты требовались компаниям из онлайн-сегмента.

Активное развитие онлайн-продаж оказывало влияние на другие сферы, например, мы фиксировали рост логистических операторов, которым, также важно было получить склад, максимально соответствующий всем современным требованиям (экологичный, энергоэффективный, технологичный, с уникальными конструктивными параметрами).

Эти тренды подтверждают сделки в индустриальном парке «Южные Врата»: NC Logistic взял в аренду 45 тыс. кв. м, «СДЭК-Глобал» увеличил площади своих складских помещений с 30 тыс. до 47 тыс. кв. м, а Cainiao утроил складские мощности, расширив присутствие в индустриальном парке с 21 тыс. до 65 тыс. кв. м.

В 2022 году с февраля мы видим изменения на рынке онлайн-торговли: количество интернет-магазинов снизилось на 10%, это около 30 тыс. площадок (данные ресурса builtwith).

Одновременно оффлайн-торговля страдает из-за уменьшения ассортимента, и этот фактор в определённом смысле немного поддерживает онлайн. Так в мае наблюдался небольшой прирост заказов, который в основном связан с поиском пропавших с прилавков товар в Интернете. В общем, пока новой инфраструктурой традиционные магазины прирастать не будут.

Логистические компании тоже испытывают трудности из-за глобальной перестройки цепочек поставок, сбоев в работе, снижения объёмов заказов.

Так кто же сейчас арендует склады?

Как ни странно, в новом лидере ничего нового нет – это традиционный ретейл, дистрибуторы и производственные компании. Первым двум требуется формировать запасы, особенно сейчас, когда наблюдается проблема с логистическими цепочками, поставками и ассортиментом товара. Для них главным преимуществом является стоимость аренды и физическая готовность складских комплексов. Предполагаем, что в этом году мы увидим сделки и по расширению.

Однако главным драйвером рынка 2022-2023 годов, скорее всего, станут производственные компании.

На волне импортозамещения площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства, будут очень востребованы.

Важно отметить изменения в характере заключаемых сделок, в основном это аренда, приобретать складское здание в собственность игроки не настроены. С февраля 2022 года мы не видели сделок по покупке складских активов.

Арендаторы не настроены принимать решения, связанные с покупкой крупных складов, в том числе из-за стоимости объекта, отдавая предпочтение аренде. Для клиентов при аренде складских помещений главными факторами остаётся стратегическое местоположение, срок заключения договора и быстрота подписания сделки, многие интересуются помещениями готовыми к заезду уже сейчас.

В дальнейшем также ожидаются, в основном, сделки по аренде готовых площадей и продаже готовых активов. Строительство новых объектов будет пока на паузе.