Как выбрать правильный ТЦ для коллективного инвестирования

Михаил Костромин, директор по развитию АKTIVO

Потенциальный инвестор всегда ищет возможность вложить деньги безопасно, но с максимальной выгодой. Коммерческая недвижимость – один из видов такого низкорискового инструмента, доходность которого по сравнению с жилым сектором существенно выше (10-15% годовых против 3-4%). Среди коммерческой недвижимости наиболее привлекательна с точки зрения инвестирования торговая (особенно продуктовый ритейл). Объясняется это просто. Найти арендатора для офиса несложно, но в случае кризиса, если компания начнет сокращать расходы, она съедет в офис поменьше также оперативно. Складская недвижимость – это более узкий профиль, склад может быть оборудован холодильной камерой, например, или другими опциями, необходимы арендатору. Поэтому найти замену быстро получается не всегда.

России краудинвестинг в коммерческую недвижимость – совершенно новый формат. Чаще всего объектами для инвестиций становятся торговые центры, так как они позволяют получать стабильный доход. Ключевая идея коллективных инвестиций в том, что в один объект вкладывают деньги сразу несколько инвесторов, ведь мало кто может позволить себе выкупить большой торговый центр для дальнейшей сдачи помещений в аренду. В краудфандинговых площадках минимальный порог входа – 300 тыс. руб.

Когда еще не было большого количества различных ТЦ, самыми востребованными считались инвестиции в стрит-ритейл. Теперь, когда рынок перенасыщен торговыми центрами, которые генерируют огромный поток, следует присмотреться к этому сегменту коммерческой недвижимости внимательнее. ТЦ изначально имеет ряд преимуществ перед арендатором отдельно стоящего здания. В первую очередь, это синергия, tenant-mix, который могут создать несколько арендаторов, расположенных рядом и дополняющих ассортиментный ряд друг друга.

Обязательные шаги до начала стройки

Высокая конкуренция заставляет учитывать уже на этапе строительства торгового центра множество аспектов, тем более пожелания покупателей за последние 10 лет сильно изменились. Теперь ТЦ посещают не только для того, чтобы купить товары первой необходимости, но качественно провести досуг. От концепции будущего объекта зависит буквально всё — будет ли он успешен и принесет ли прибыль. Перечислим факторы, которые могут убить успех торгового центра: непродуманная планировка, неправильное зонирование, несоответствие размеров ТЦ потоку посетителей, недостаток парковочных мест.

Наличие развлекательной зоны в торговом центре обязательно. Самый востребованный вид – это именно торгово-развлекательные комплексы, в которых можно не только совершать покупки, но и провести досуг. И чем больше возможностей для отдыха предоставлено, тем выше будет трафик. Кинотеатр, зона фуд-корта, детские аттракционы, вендинговые аппараты, массажные кресла – must have современного торгового центра.

До строительства важно спрогнозировать покупательский поток и продумать архитектурные решения, которые помогут генерировать трафик. Если все аспекты учтены, торговые центры окупаются в течение пары лет. Строительство ТЦ происходит по следующим этапам: маркетинговые исследования, выбор местоположения, создание архитектурного проекта, подготовка к строительству.

Готовые объекты – нюансы выбора

Когда вы покупаете объект, с самого начала необходимо определить, какую сумму имеет смысл вкладывать. Для этого важно проанализировать, сколько уйдет на налоги, учесть расходы на эксплуатацию, заложить траты на ремонт. Когда учтены все расходы, можно считать арендный доход: обычно он колеблется на уровне 10% годовых.

Кроме того, при покупке юристы всегда дают свое заключение на предмет скрытых рисков, связанных с правами собственности. Технический анализ проверяет соответствие здания технической документации. Есть наглядный пример, когда объект уже был готов к сделке, но не прошел технический аудит. Он включал с себя два здания, на них была оформлена соответствующая документация. Но между зданиями была построен несогласованный переход в виде галереи. Если представить, что ее снесут, объект сразу становится экономически невыгоден для вложения. По статистике, благодаря системе проверок, применяемой в краудфандинговом фонде, из 100 объектов до сделки доходят лишь два, но зато в их надежности не приходится сомневаться.