Коммерческая офисная недвижимость в Казахстане – трансформация или эволюция

Офисная и коммерческая недвижимость – одни из тех отраслей, которые наиболее остро почувствовали на себе влияние кризиса COVID-19 в 2020 и 2021 годах.

Рынок коммерческой недвижимости Казахстана подсчитывает убытки, рассказала независимый эксперт в маркетинге и ретейле Надежда Фомина, из-за предоставленных скидок арендаторам и растущей вакантности, потому что спрос на торговые и традиционные офисные помещения радикально сокращается.

Офисная недвижимость

Общие потери двух самых крупных рынков офисной недвижимости – Алматы и Нур-Султана – по итогам 2020 года составили порядка 45 млрд тенге (7,63 млрд рублей).

Новые требования к работе в офисе негативно повлияли на спрос в сфере офисной недвижимости из-за оптимизации компаниями занимаемых пространств и отправления части сотрудников на удалённый режим работы.

Всеобщая «удалёнка» (в 2020-2021 гг. крупные компании сократили количество одновременно пребывающих в офисе сотрудников на 30-70%) кардинально изменила концепцию организации офисного пространства: появился высокий спрос на гибкие пространства (hot-desk), мини-офисы и приложения по управлению рабочими местами.

А из-за того, что большинство сотрудников были вынуждены работать из дома, трансформировалась и жилая недвижимость, появились новые торговые и социальные объекты на территории жилых комплексов.

Просторные и нефункциональные офисы с собственными конференцзалами ушли в прошлое.

В 2021 году наиболее актуальными стали коворкинг-пространства, вокруг которых компании занимают площади, пользуясь общей и доступной инфраструктурой по мере необходимости.

Можно выделить 4 главных тренда в офисной недвижимости, которые будут влиять на отрасль и в 2022 году:

1. Трансформация и цифровизация пространства, в том числе внедрение «гибких» технологий, которые модернизируются из открытых офисов «open-space», где сотрудники вместо закреплённого рабочего места занимают свободное заранее забронированное.

2. Офисы становятся «зелёными» – у арендаторов формируется запрос на повышение экологической эффективности рабочего пространства.

3. Офис как сервис. когда гибкие условия аренды и возможности для изменений площади офисов плюс полное сервисное обслуживание и всё это включено в ежемесячную плату.

4. Офис «под ключ» с подбором локации – некоторые арендаторы имеют специфические бизнес-процессы, поэтому им нужен офис под себя, поэтому операторы сервисных офисов предлагают продукт built-to-suit (BTS) или создание помещение под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда.

Один из наиболее удачных примеров формата «офис как сервис» можно увидеть в Киеве – Creative State of Arsenal, расположенный в полностью восстановленном здании цеха завода «Арсенал» по соседству со знаковым KyivFoodMarket.

Это самая большая локация сети Creative States с дизайном в стиле арт-нуво, которая рассчитана на 700 резидентов.

Учитывая, что украинские компании также перевели до 80% своих сотрудников на удалённый формат работы, продолжать арендовать офисные пространства докризисных размеров не имеет смысла.

Более 50 компаний уже оценили преимущества аренды офиса нового формата.

Что ждёт рынок офисной недвижимости в 2022 году?

В целом ситуация на рынке офисной недвижимости складывается неоднозначно: с одной стороны, эффективность удалённой работы, по мнению крупных компаний, не уступает традиционной модели и снижает спрос на вакантные площади.

С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади из-за введённых норм по социальной дистанции. Если ранее норма на одного сотрудника составляла от 8 до 12 кв. м, то сейчас рассматривается показатель от 10 до 14 кв. м. А для этого нужно не только увеличивать площади кабинетов, но и реорганизовывать офисные пространства.

В 2022 году продолжит расти тренд по замене фиксированной арендной платы выплатами процентов от товарооборота арендаторов. Такой формат договорённостей, на первый взгляд, не несёт в себе угрозы ни одной из сторон, поскольку это увеличивает заинтересованность управляющей компании, а значит и вовлечённость в повышении доходов арендатора. Однако отсутствие прозрачности такого рода отношений могут создать нездоровый фон для долгосрочного партнёрства.

Торговая недвижимость

Что касается торговой недвижимости, то арендные ставки так и не вернулись к докризисным показателям.

Немного лучше ситуация у продуктовых магазинов и продавцов техники и электроники. В целом, скидки для арендаторов колеблются от 20 до 30% в зависимости от категории, при этом загрузка торговых площадей снижается до 85%.

Ситуация у торговых центров и в уличной торговле на сегодня также непростая, потому что для удержания арендаторов владельцы недвижимости снижают тарифы и идут на гибкие условия взаиморасчётов.

Компании, в свою очередь, инициируют пересмотр условий аренды и сокращают занимаемые площади. Ещё один выраженный тренд – переезд из дорогих объектов класса А в более доступные объекты класса В или С.

Потери в секторе торговой недвижимости в 2020 году и первой половине 2021-го составили в среднем от 40 до 60% для самых крупных игроков, где основным негативным фактором было закрытие развлекательных площадей и фудкортов, и хоть кинотеатры возобновили деятельность, их посещаемость снизилась до 75%.

При этом для отдельных объектов недвижимости новая реальность становится периодом возможностей, ибо часть арендаторов, которые не способны платить за аренду в торговых центрах по высоким даже с учётом скидок ставкам, смогут найти себе пристанище в средних и мелких объектах районного формата, приводя с собой поток лояльных покупателей, мигрирующих вместе с ними.

Здесь также важна проактивная позиция более мелких участников сегмента коммерческой недвижимости, которые способны распознать эти возможности и вовремя предложить свои помещения новым арендаторам.

Так что же мы видим, эволюцию или трансформацию?

Несомненно, пандемия коронавируса и связанный с ней кризис ускорили процессы именно эволюционные. Под влиянием технического прогресса офисные пространства становятся максимально функциональными и более персонализированными, безопасными и комфортными для сотрудников.

В коммерческой недвижимости теперь внимание уделяется не только функциональности, развитию инфраструктуры и качеству управления сопутствующими бизнес-процессами, но и энергоэффективности объектов.