Отдаем ТРЦ в добрые руки: преимущества внешнего управления

Даже сложная макроэкономическая обстановка не мешает торгово-развлекательным центрам вырастать по всей стране как грибы после дождя. У многих есть своя индивидуальность, но по-настоящему удивить избалованного разнообразием потребителя, добиться того, чтобы люди приезжали за покупками именно в ваш ТРЦ, а не шли в тот, что ближе к дому, – задача не из простых. В то время как именно высокая лояльность аудитории является стратегической целью любого объекта торговой недвижимости.

Cоставление плана долгосрочного развития и успешное позиционирование на рынке – это уравнение с громадным количеством неизвестных. Условно эти неизвестные можно разделить на две большие группы: внешние факторы и внутренние. К первой категории относятся конкурентное окружение, плотность и структура населения (возраст, платежеспособность и пр.), транспортная сеть города, доступность объекта, вероятность посещения жителями разных районов. Среди внутренних факторов основополагающими являются следующие: трафик ТРЦ, tenant mix , обороты арендаторов, свободные площади.

Для того чтобы детально проанализировать все эти показатели и сделать необходимые выводы, требуются соответствующие инструменты и высочайший уровень компетенции. Команда менеджеров торгово-развлекательных центров, в особенности региональных, как правило, немногочисленна. И даже если это суперпрофессионалы, в большинстве случаев справиться с таким объемом задач им не под силу. Львиную долю рабочего времени «съедают» более приземленные, рутинные вопросы.

Именно поэтому в западной практике уже давно обозначился тренд на передачу прав на управление ТРЦ внешней команде. В России же, по данным авторитетного отраслевого портала cre.ru, в настоящее время под внешним управлением находится не более 10% региональных объектов торговой недвижимости. Отчасти это связано с нежеланием самих собственников доверять управление третьим лицам, отчасти – с ограниченностью круга девелоперских компаний, которые способны взять на себя эту компетенцию.

Однако имеет место устойчивая положительная динамика. Даже несмотря на логичное желание собственников максимально снизить затраты в трудный с экономической точки зрения период, в 2015 году количество российских ТРЦ, переданных на внешнее управление, выросло на 23%, в Москве – и вовсе на 71%. Кризис – не время для экспериментов, бразды правления должны находиться в руках профессионалов, которые способны выбрать наиболее выгодный вектор развития.

Принимая управление ТРЦ, девелоперская компания гарантирует, что объект будет грамотно позиционироваться и продвигаться на рынке, план доходов от аренды будет выполняться, в том числе за счет использования прогрессивных технологий анализа деятельности арендаторов, а вакантные торговые площади будут минимализированы. Арендаторы, в свою очередь, могут быть уверены в том, что обслуживание центра будет производиться на должном уровне, трафик посетителей станет стабильно высоким, а их пожелания будут приниматься во внимание при принятии административных решений.

Зачастую девелоперы имеют собственные технологичные инструменты, позволяющие в автоматическом режиме отслеживать все процессы, происходящие в ТРЦ, определять проблемные точки и оперативно их устранять. Обычно они объединены в одну систему. Некоторые функциональные компоненты анализируют потребительское поведение, другие решают задачи микроконтроля арендаторов. В результате, в распоряжении акционеров и тор-менеджеров ТРЦ оказывается детализированная информация по самым разным аспектам эксплуатации объекта, от консолидированных данных по группам арендаторов до тепловых карт, на которых показаны районы, где проживают наиболее лояльные посетители.

Стоит заметить, что принципы взаимодействия собственника ТРЦ и управляющей команды в столице и регионах часто разнятся. Владельцы региональных объектов, как правило, предпочитают постоянно держать руку на пульсе, вникая во все текущие процессы как минимум на начальных стадиях сотрудничества. Московские же бизнесмены, в большой степени умудренные опытом в этом вопросе, часто ограничиваются составлением основных показателей KPI и затем лишь следят за их соблюдением, получая регулярные отчеты от партнера.

Без сомнения, за внешним управлением ТРЦ – будущее. Если прежде коммерческие организации стремились передать на аутсорсинг периферийные виды деятельности, то сейчас, в условиях жесткой конкуренции, акцент смещается в сторону более важных, стратегических вопросов. Собственникам нужны гарантии светлого будущего, и девелоперы готовы их предоставить.