Складской рынок России полностью восстановится в 2023 году
В III квартале 2022 года складскому рынку России поможет новый урожай, а в октябре-декабре – предновогодняя «лихорадка».
Управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов рассказал о перспективах российских складов.
Как вы оцениваете ситуацию на складском рынке? Каков сейчас диапазон ставок?
В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во II квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы.
Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты.
В результате мы приняли решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс. кв. м в морозильном формате на севере Московской области в Радомле.
Что касается сектора сухих складов, то здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку, во-первых, заметный объём площадей занимали иностранные компании, чья активность сошла на нет, а, во-вторых, спрос на непродовольственные товары, хранящиеся на сухих площадях, упал гораздо сильнее чем на продукты, хранящиеся в мультитемпературниках.
Роста ставок в этом году мы не ждём. В морозильных складах ставка остаётся на уровне 14,5 тыс. рублей за кв. м, в сухих складах — около 4,5-5 тыс. рублей за кв. м (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5-5,7 тыс. рублей за кв. м).
Какова вакансия? Кто из арендаторов сегодня освобождает площади в секторе сухих складов? Окажут ли эти клиенты давление на ставки в перспективе?
Площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров: одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.
Подтверждённая консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона «квадратов» и даже перевалить через миллион.
Чтобы заполнить пустующие «сухие» склады, арендодателям придётся снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20-25%, а до этого далеко.
В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.
Насколько рост цен на стройматериалы сегодня тормозит новые BTS-проекты?
Стройматериалы сегодня дешевеют. На этом фоне гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.
Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надёжности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придётся везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два-три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.
До кризиса сделки формата BTS (Build-to-suit, или строительство склада под ключ для конкретного клиента) задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.
Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5-7%.
Как идёт на российском рынке процесс поглощения складских площадей, уходящих иностранных игроков?
Практически все иностранные компании, занимавшиеся в России перевозкой, хранением и обработкой грузов, сейчас продают свои доли. Как они выйдут из бизнеса: путём поглощения конкурентами или через продажу акций менеджменту, пока непонятно. Ближе к концу года будет ясно.
Кто из иностранцев уходит с нашего рынка в первую очередь?
Из спроса на вакантные площади выбыли в основном производители и продавцы промтоваров: одежды, электроники, техники, бытовой химии…
По итогам года ожидается приличный объём ввода новых площадей. Они уже законтрактованы или пополнят вакансию?
Основной объём площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок.
Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.
Есть ли уверенность в том, что к IV кварталу вакансия перестанет расти, потому что наладятся наконец разорванные логистические цепочки?
В октябре-декабре 2022 года вакансия в сухих складах не перестанет расти, поскольку уход иностранцев ещё не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределённости на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году.
Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ретейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту.
В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов-производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку, и могут храниться еще 1-2 года.
Есть ли риск, связанный с пролонгацией действующих договоров? Какова вероятность, что арендаторы начнут сокращать площади или потребуют снизить ставки?
В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.
В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен.
В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017-2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4-4,5 тыс. рублей за кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.
Как изменилась доходность складского бизнеса? До недавнего времени склады активно упаковывали в ЗПИФы, не понесли ли теперь пайщики убытки?
Доходность ЗПИФов (закрытый паевой инвестиционный фонд) в принципе не должна падать, ведь рынок не обвалился. А если пересчитывать доходность в валюте, то она, напротив, выросла.
Каковы ваши прогнозы на следующий квартал? Как выглядят пессимистичный и оптимистичный сценарии?
Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон — собирается урожай, идёт забой скота. Очевидно это спровоцирует повышение спроса.
Что касается сухих складов, то к ноябрю 2022 года ретейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый Год, и начнётся предпраздничная лихорадка.
Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объёма вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждём, что это случится в 2023 году.