Регистрация прошла успешно

Регистрация прошла успешно

На ваш e-mail пришло письмо с подтверждением

На вашу почту отправлена ссылка для восстановления пароля

Восстановление пароля
Все новости
17:39, 30 Ноября
Бизнес на социальных продажах – как это устроено?
17:38, 30 Ноября
VK поможет бизнесу упростить работу с клиентами
17:12, 30 Ноября
«Перекресток» нарастил долю товаров собственных торговых марок за год на 11%
16:59, 30 Ноября
Параллельный импорт в Россию с мая по октябрь составил 17 млрд долларов
16:37, 30 Ноября
Большинство россиян планировали покупки на «Чёрную пятницу»
16:07, 30 Ноября
Ретейлер Х5 в ближайшие годы планирует достичь темпов роста выручки не ниже 20%
16:00, 30 Ноября
«Перекресток» будет развивать продукцию собственных торговых марок
15:48, 30 Ноября
Х5 приглашает поставщиков и производителей в свою программу лояльности
15:28, 30 Ноября
Х5 почти на треть увеличила долю иностранных поставщиков
15:00, 30 Ноября
Ассортимент «Пятёрочки» будет дополняться товарами низкого ценового сегмента
02 Августа 2022, 16:15

Складской рынок России полностью восстановится в 2023 году

Складской рынок России полностью восстановится в 2023 году

В III квартале 2022 года складскому рынку России поможет новый урожай, а в октябре-декабре – предновогодняя «лихорадка».

Управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов рассказал о перспективах российских складов.

Как вы оцениваете ситуацию на складском рынке? Каков сейчас диапазон ставок?

В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во II квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы.

Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты.

В результате мы приняли решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс. кв. м в морозильном формате на севере Московской области в Радомле.

Что касается сектора сухих складов, то здесь ситуация гораздо сложнее, поскольку, во-первых, заметный объём площадей занимали иностранные компании, чья активность сошла на нет, а, во-вторых, спрос на непродовольственные товары, хранящиеся на сухих площадях, упал гораздо сильнее чем на продукты, хранящиеся в мультитемпературниках.

Роста ставок в этом году мы не ждём. В морозильных складах ставка остаётся на уровне 14,5 тыс. рублей за кв. м, в сухих складах — около 4,5-5 тыс. рублей за кв. м (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5-5,7 тыс. рублей за кв. м).

Какова вакансия? Кто из арендаторов сегодня освобождает площади в секторе сухих складов? Окажут ли эти клиенты давление на ставки в перспективе?

Площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров: одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.

Подтверждённая консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс. кв. м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона «квадратов» и даже перевалить через миллион.

Чтобы заполнить пустующие «сухие» склады, арендодателям придётся снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20-25%, а до этого далеко.

В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.

Насколько рост цен на стройматериалы сегодня тормозит новые BTS-проекты?

Стройматериалы сегодня дешевеют. На этом фоне гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.

Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надёжности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придётся везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два-три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.

До кризиса сделки формата BTS (Build-to-suit, или строительство склада под ключ для конкретного клиента) задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.

Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5-7%.

Как идёт на российском рынке процесс поглощения складских площадей, уходящих иностранных игроков?

Практически все иностранные компании, занимавшиеся в России перевозкой, хранением и обработкой грузов, сейчас продают свои доли. Как они выйдут из бизнеса: путём поглощения конкурентами или через продажу акций менеджменту, пока непонятно. Ближе к концу года будет ясно.

Кто из иностранцев уходит с нашего рынка в первую очередь?

Из спроса на вакантные площади выбыли в основном производители и продавцы промтоваров: одежды, электроники, техники, бытовой химии…

По итогам года ожидается приличный объём ввода новых площадей. Они уже законтрактованы или пополнят вакансию?

Основной объём площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок.

Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.

Есть ли уверенность в том, что к IV кварталу вакансия перестанет расти, потому что наладятся наконец разорванные логистические цепочки?

В октябре-декабре 2022 года вакансия в сухих складах не перестанет расти, поскольку уход иностранцев ещё не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределённости на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 2023 году.

Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ретейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту.

В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов-производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку, и могут храниться еще 1-2 года.

Есть ли риск, связанный с пролонгацией действующих договоров? Какова вероятность, что арендаторы начнут сокращать площади или потребуют снизить ставки?

В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.

В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен.

В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 2017-2018 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4-4,5 тыс. рублей за кв. м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.

Как изменилась доходность складского бизнеса? До недавнего времени склады активно упаковывали в ЗПИФы, не понесли ли теперь пайщики убытки?

Доходность ЗПИФов (закрытый паевой инвестиционный фонд) в принципе не должна падать, ведь рынок не обвалился. А если пересчитывать доходность в валюте, то она, напротив, выросла.

Каковы ваши прогнозы на следующий квартал? Как выглядят пессимистичный и оптимистичный сценарии?

Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон — собирается урожай, идёт забой скота. Очевидно это спровоцирует повышение спроса.

Что касается сухих складов, то к ноябрю 2022 года ретейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый Год, и начнётся предпраздничная лихорадка.

Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объёма вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждём, что это случится в 2023 году.

Понравился материал? Поделись.

Подписывайтесь на наши группы,
чтобы быть в курсе событий отрасли.
Станьте нашим автором.
Увеличьте лояльность своих читателей