Субаренда на рынке складов стала неожиданным подарком арендаторам

В декабре 2022 года на рынке складской недвижимости объём площадей, предлагаемых в субаренду, может составить порядка 450-500 тыс. кв. м, говорится в материалах компании Radius Group.

По данным Knight Frank, уже в I квартале 2022 года в субаренду предлагалось порядка 150 тыс. кв. м качественных складских площадей. И этот показатель продолжает расти за счёт нескольких основных факторов. Первый — уход с рынка ряда игроков (например, таких, как Decathlon и Prisma). Второй фактор — все, кто брал в аренду большие объёмы площадей с потенциалом дальнейшего роста и развития и сейчас сдают излишки и получают дополнительный доход.

Почему расширение субаренды станет тенденцией со знаком плюс и как это сказывается на рынке рассказала заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола.

Поддержка арендаторов

Значительный рост в сегменте ретейла, логистики и конечно электронной торговли (рос на 30-50% год к году), который наблюдался в последние несколько лет, с одной стороны и отсутствие качественных свободных складских помещений с другой (спрос на 70-90% превышал предложение), подталкивали российские и иностранные компании арендовать излишние площади. Это решение позволило бы реализовать задачи и объёмы предприятия на период 5-7 лет и учитывало будущий рост.

Однако текущая ситуация у ряда игроков, требует обратного — оптимизации и сокращения, а значит потребность в складах уменьшается или, как минимум, остаётся такой же.

Компании, которые обнаружили у себя «излишки» в рамках существующих договоров аренды не могу отдать эти помещения обратно собственнику и вынуждены нести расходы. Поэтому субаренда является компромиссным выходом для всех сторон – ответственный или ключевой арендатор сохраняет свою устойчивость, покрывает часть расходов и направляет финансирование на более актуальные направления, а собственник получает гарантированный доход, который, зачастую, идёт на обслуживание девелоперского кредита.

Площади не простаивают, на них ведётся работа, главное — корректно сформулировать договор, который бы учитывал интересы и собственника (например, срок договора субаренды), и арендатора (возможность снизить финансовую нагрузку за счёт партнёра), и новой компании, заезжающей на склад в качестве субарендатора (возможность получить высококлассные склады).

Новые возможности

Пара лет интенсивного роста бизнеса потенциальных клиентов и постоянный дефицит складов изменил правила игры на рынке. Площади стали предлагать крупной нарезкой (минимум 5-10 тыс. кв. м) на долгий срок (от 5 лет) и по высокой цене. Только за 2021 год ставка выросла на 40%, а с начала 2022-го ещё в среднем на 14% и сейчас составляет порядка 6000 рублей за кв. м.

Безусловно, есть абсолютно справедливые экономические факторы, которые сформировали «рынок продавца», особенно на рынке складов класса «А», однако мелким и средним клиентам здесь делать было нечего, они находились за пределами интересов и возможностей.

Сейчас субаренда откроет доступ к современным площадям в хорошей локации для широкого спектра арендаторов. При этом площади могут быть от 500-1000 кв. м и на короткий срок. Что касается стоимости, то она будет зависеть от экономической политики каждого арендатора, сдающего площади в субаренду.

Особенно хотелось бы подчеркнуть интересную тенденцию — не все компании сейчас оптимизируют свои складские мощности, мы видим, что ряд ретейлеров нуждается в дополнительных помещениях для временного хранения товара.

С учётом дефицита свободных складов и практически полной заморозки нового строительства, именно субаренда поможет оперативно решить эту задачу и в моменте поддержит развитие бизнеса.

Расширение пула потенциальных клиентов

Есть такой миф, что собственники боятся субаренды как огня, поскольку видят в ней конфликт интересов, но на самом деле в ней скрыто немало преимуществ, одним из которых является расширение пула потенциальных арендаторов.

По сути, субарендатор получает возможность на гибких условиях познакомиться с объектом, оценить качество помещений, локации и даже почувствовать на себе уровень сервиса управляющей компании. Пройти «тест драйв», который в конечном счёте в будущем может привести к долгосрочному партнёрству.

В заключении стоит сказать, что субаренда, при всех своих плюсах — это краткосрочное решение задач и она не сможет закрыть весь спрос на рынке складов, особенно если речь идёт про bts-строительство. Девелоперам придётся строить новые объекты, потому что рынку требуются специализированные мультитемпературные распределительные центры, автоматизированные хабы и фулфилменты.