Торговые центры сегодня и завтра. Новые возможности. Смена формата

О тенденциях развития ритейла рассказывают генеральный директор компании «Сампа» (входит в Группу Сбер) Георгий Найденов и коммерческий директор Мария Дорохова.

ПЛАС: Насколько остро вы ощутили уход западных брендов в своих торговых центрах?

М. Дорохова: Уход иностранных брендов был в целом ощутим для рынка торговой недвижимости всей страны. Объекты, управляемые нашей компанией, не стали исключением. Западные торговые марки в них были представлены довольно широко и занимали от 15 до 25% арендуемой площади, в зависимости от объекта. В ряде ТЦ они были представлены в больших форматах – до 5 тыс. кв. метров на одного оператора. В меньшей степени уход иностранных сетей ощутили региональные объекты ввиду их изначально большей ориентированности на российский ритейл – федеральный и региональный.

ПЛАС: По какой схеме уходят или трансформируются иностранные компании, правда ли, что многие продолжают платить аренду? 

Г. Найденов: Отвечая на этот вопрос, нельзя привести общий типологический пример. Все зависит от договоренностей, востребованности площадей и возможностей арендатора и арендодателя. Но несколько основных сценариев выделить можно. 

Самый распространенный – это когда бренды после февраля 2022 года продолжали занимать арендуемые площади, ожидая, что произойдет быстрая развязка ситуации. Поняв, что процесс затягивается, встали перед выбором: продать свой бизнес российскому или другому иностранному партнеру или оставаться, но уже в другом формате. 

Как видно из практики, большинство принятых компаниями решений оказывается на стороне перепродажи бизнеса. Примеры тому: LPP (Reserved был переименован в RE, Cropp — в CR, Sinsay — в «Син»), McDonald’s («Вкусно и точка»), «Джамилько», который выкупил бизнес британской Mothercare в России (их первый магазин под новым брендом Motherbear уже возобновил работу в ТРЦ «Июнь» г. Мытищи), и многие другие.

Второй сценарий, когда бизнес выкупает действующий партнер держателя бренда. Здесь применяется схема с функцией buy-out, когда бизнес потом снова может быть выкуплен прежним владельцем. 

И третий сценарий, с которым мы сталкиваемся, это когда компания расторгает договор через судебные процедуры. Исход таких ситуаций зависит от существующих договоренностей. Скажем, компания решила покинуть рынок, но при этом есть сложный договор аренды с защищенными правами арендодателя. И арендодателю приходиться судиться за то, чтобы арендатор продолжал платить арендную плату. Но эта история, как мы понимаем, не может быть вечной: либо через судебную процедуру, либо через подписание мирового соглашения стороны в результате расстаются. И да, пока ведутся судебные тяжбы или компания находится в процессе перепродажи, обязательство по оплате арендной платы сохраняется за арендатором. 

ПЛАС: В какой мере, на ваш взгляд, завершился массовый уход западных брендов с российского рынка? 

Г. Найденов: Процентов на 90. Минувший год стал решающим для многих. Для любого ритейлера год – это довольно серьезный срок. За этот период бизнес «проживает» целую операционно-хозяйственную жизнь с испытанием на прочность факторами сезонности. Соответственно, этого времени достаточно для того, чтобы определиться с дальнейшей стратегией и принять ключевые решения. Поэтому большинство компаний на текущий момент либо расторгли арендные контракты, либо переформатировались и продолжают работу. Тех, кто все еще не определился, – единицы. Поэтому вывод здесь один – массовый уход западных брендов с российского рынка в целом завершился. 

ПЛАС: Кто приходит на освобождающиеся площади?

Г. Найденов: В первую очередь это турецкие и российские бренды. Но если турецкий ритейл еще до изменения экономико-политических условий имел опыт интеграции в отечественный рынок, то федеральные сети только начинают адаптироваться к новым условиям. Сегодня российские ритейлеры активно начали занимать освободившиеся после ухода западных операторов площади. Делают они это посредством расширения своих торговых точек и увеличения количества магазинов, например, «Глория Джинс», Melon Fashion Group, Lime. И вот здесь мы опасаемся не продолжения оттока западных брендов, а того, что на этой волне экспансия, проведенная российскими компаниями – держателями брендов, – окажется слишком интенсивной. Ведь любая экспансия должна быть поддержана достаточными ресурсами, и прежде всего, кадровыми. В условиях меняющегося потребительского спроса, который не растет, а, наоборот, показывает динамику падения, есть вероятность, что имеющихся ресурсов может оказаться недостаточно. И тогда уже к концу текущего года мы можем увидеть движение в сторону сокращения занимаемых площадей с целью оптимизации. Хочу отметить, что это только гипотеза. Возможно, потребительский спрос начнет расти, либо в этих компаниях данные факторы заранее просчитаны, и возникающие потребности будут удовлетворены своевременно и безболезненно.

М. Дорохова: Также российский рынок активно продолжают насыщать бренды из дружественных соседних государств. Прежде всего это крупные марки, которые сегодня имеют возможность поставлять товар, открывать новые магазины, обеспечивать коллекции. Ярким примером стал бренд Mark Formelle из Беларуси. За последние два месяца мы открыли его магазины в двух крупнейших торговых центрах сети ТРЦ «ИЮНЬ» в Санкт-Петербурге и Мытищах. 

ПЛАС: Касательно интереса к нашему рынку брендов Турции, Китая, Ирана. Вопрос в лоб: когда ожидаются первые открытия?

Г. Найденов: В профессиональном сообществе сейчас активно обсуждается тема выхода на российский рынок арабских брендов из ОАЭ. Но восточные торговые марки прежде всего пробуют рынок через онлайн-продажи: заключают договоры с OZON, Яндекс.Маркетом, Wildberries. И только потом рассматривают офлайн-магазины. Для иранских, турецких, арабских сетей Россия – это в определенном смысле новый рынок. Они могут заявлять о своих желаниях, но от слов к делу переходят не сразу. Сейчас несколько компаний на российском рынке пытаются представлять их интересы. Уже есть предварительные договоренности и осуществляется подбор локаций для открытия. Но у любой сделки есть цикл. В данном случае разговоры идут с 2022 года, но на конкретные сделки пока выхода не произошло. Первые открытия, по моим прогнозам, можно ожидать к ноябрю этого года. Но не массовые: никто из этих брендов не зайдет 10-15 магазинами в Петербург, Москву, Казань или Екатеринбург. Многие компании постараются успеть открыться в этом году хотя бы двумя-тремя магазинами просто для того, чтобы посмотреть, как их бизнес будет развиваться в новых для них условиях.

Полноформатного китайского ритейла в России пока нет, как нет и обширного опыта работы с китайцами. Китай, на самом деле, в большей степени занимается оптом: открывает оптовые склады за Уралом. В одном из ТЦ, которым мы управляем в Иркутске, на втором этаже представлен «ноу нейм»-магазин, до 90% ассортимента которого составляют китайские товары. Компаниям из Поднебесной пока этого достаточно. Китайский подход больше про бизнес с российскими партнерами, про совместные предприятия, где два партнера: один – китайский, второй – русский.

ПЛАС: Куда теперь покупателям идти за привычными импортными брендами? 

Г. Найденов: В те же самые магазины. В подавляющем большинстве локации бывших монобрендовых магазинов сегодня заняты российскими или дружескими бенефициарами, которые продают те же самые товары. Да, они – по понятным причинам – стоят дороже, но ассортимент представлен практически идентичный.

Еще одна тенденция: ушедшие монобрендовые магазины замещаются на мультибрендовые. Это параллельный импорт, который сейчас у нас разрешен и активно развивается. Поэтому здесь, с точки зрения нашего законодательства, все в порядке. Западные бренды продают товары в Казахстан или в другую страну, которая в свою очередь перенаправляет поток импорта в Россию.

Отмечу, что у некоторых зарубежных компаний уход из России был эмоциональным решением. Но все-таки для большинства этот шаг был рациональным и вынужденным, задача была защитить свой бизнес и не попасть под каток санкций своего же правительства. Как только этих ограничений не будет – или они ослабнут, западные компании начнут возвращаться. Также стоит отметить, что товары международных брендов широко представлены в российских сетях off-price-магазинов – «Familia» и «Offprice».

ПЛАС: Как сейчас развиваются отечественные фэшн-бренды?

М. Дорохова: Основная тенденция – все бренды вносят изменения в свою концепцию: думают над новыми форматами, добавляют коллекции, расширяют ассортимент. В соответствии с этим меняется площадь и формат арендуемого помещения. Если раньше магазин умещался на площади в 300 кв. метров, то сейчас новая концепция требует уже большей площади – 700 кв. метров. Оператор расширяет коллекцию, добавляет детскую секцию и превращается в «якоря» для ТЦ. Это зависит от сегмента. Например, более гибкими себя показывают магазины одежды – BeFree, Sela. А вот магазины спорттоваров достаточно стабильны, и они остались в своих прежних форматах.

Еще одна очень хорошая и интересная тенденция: сейчас небольшие дизайнерские магазины в ТЦ на 50–70 кв. метров открывают достаточно большие форматы, до 2 тыс. кв. метров, в некоторых торговых центрах занимают бывшие площадки Zara. К сожалению, у них, в отличие от сетевых ритейлеров, нет опыта трансформации из магазина в 50–70 кв. метров в торговую точку в 400-500 кв. метров. В этой ситуации у них возникла точка роста, тот потенциал, который сейчас можно реализовывать. 

Г. Найденов: Сегодня многие бренды одежды, ранее относящиеся не к первому эшелону, реализуют новые форматы магазинов с точки зрения коллекций, дизайна, освещения. Потому что они прекрасно понимают, что эти площадки им нужно сохранить за собой, иначе придут другие игроки, те же самые иранцы и турки. Таким брендам сейчас нужно как можно качественнее показать себя на новом уровне. И такие тенденции мы наблюдаем.

ПЛАС: Изживут ли себя торговые центры в ближайшие 10–15 лет, или их ожидает новый формат?

Г. Найденов: Торговые центры из числа старых массово точно не умрут. Востребованными и успешными останутся топовые объекты в своих городах: «Авиапарк» в Москве, «Галерея» в Санкт-Петербурге или, к примеру, «Галереи Чижова» в Воронеже, которая находится в самом центре города. Каждый день через нее проходит, наверное, каждый второй житель, и она очень хорошо заполнена, и такой останется.

Но какие-то торговые центры безвозвратно уйдут. И уйдут прежде всего те, кто будет обделен грамотным, качественным и комплексным управлением. Ведь мы понимаем, что с плохим администрированием очень легко утратить конкурентное преимущество. При этом профессиональный менеджмент дает возможность переформатировать объект, уйти в другой сегмент, внедрить специализацию, и в результате получить востребованный и доходный актив. Тут вопросы больше к управлению. А по поводу новых ТЦ – я считаю, что они будут. 

Говоря об объектах нашей Управляющей компании «Сампа», в настоящее время мы активно работаем над возможностью проведения полной реконцепции как минимум трех объектов. Она касается смены дизайна, интерьерных и световых решений общих зон, а также концептуального наполнения. Сейчас в целом по всем объектам мы ведем большую работу с новым пулом операторов. 

М. Дорохова: На мой взгляд, те торговые центры, которые не смогут переформатироваться и гибко встроиться в изменчивые реалии, к сожалению, вынуждены будут закрыться. Те же, кто изменят концепцию развития, станут только сильней. Речь о том, что торговые центры ближайшего будущего – это места и мультиформатного пребывания, и удовлетворения потребностей посетителей. Популярностью будут пользоваться те ТЦ, в которых будет доступен максимально большой спектр возможностей – от совершения покупок до получения государственных и даже образовательных услуг. Успех развития торговых центров во многом будет зависеть от действий управляющих компаний, маркетинговых активностей и гибкости собственников.