Тренды развития офисной недвижимости: высокий спрос на площади в бизнес-центрах

Сергей Камлюк, генеральный директор компании KEY Capital, рассуждает о высоком спросе на площади в бизнес-центрах и об офисах в целом как о месте не только работы, но и отдыха сотрудников.

Под раскидистой зеленью возлегает сотрудник и изучает дисплеи, которыми «застеклены» окна, рядом коллега трудится за компьютером, мчась при этом по беговой дорожке, а над головами шныряют дроны… Нарисовал портрет будущего офиса, который частично уже отражен и в современных реалиях. По привычному сценарию многое к нам приходит с Запада. Российский арендатор часто путешествует, что довольно сильно изменяет его отношение к пространству. Следовательно, на рынке появляются новые форматы, как это однажды произошло с лофтами.

Сегодняшний застройщик больше не борется за метры, он ищет идею для создания уникальной среды, воплощенной в МФК с социальной и рекреационной инфраструктурой (такой объект вызывает интерес арендатора и обеспечивает загрузку площадей). Самый объемный тренд здесь – совмещение разнополярных функций в рабочем пространстве. Вспоминается сказка про Хитроумную дочь, которой король приказал явиться «ни пешком, ни верхом, не голой и не одетой, ни днем и ни ночью, ни о полудни, ни утром». Примерно то же происходит и с современными сотрудниками: они одновременно и работают, и отдыхают, и общаются в open space и уединяются за высокими спинками кресел, можно даже трудиться, присматривая при этом за ребенком (я о корпоративных детсадах). В части административных помещений уже появились спортсоставляющая (включая фитболы вместо кресел), сады, бары, библиотеки. Московский офис Getintent оснащен душем с панорамным видом. Сотрудники Skyeng в особняке на Солженицына могут отдыхать на диванах, подушках, креслах-мешках или работать на полу. Эффективность разнополюсного подхода доказывает практика, ведь, согласно исследованию HAYS Motivation&Job Satisfaction Report, 35% сотрудников компаний демотивирует именно невозможность соблюдения life&work balance.

Спрос на многофункциональные офисы сегодня высок. Реальность в цифрах: в прошлом году построили всего 133 тыс. кв. м, объем сделок составил почти 2 млн «квадратов». Такой показатель в первую очередь был достигнут вследствие ротации арендаторов, многие смогли перезаключить договоры на более выгодных условиях и оптимизировать свои расходы на аренду. Последний раз похожая активность на офисном рынке Москвы наблюдалась в 2010-м. Активнее всех потребляли финкомпании (12%), сфера ИТ (9%) и розничная торговля (8%). В С&W главными игроками называют компании с госучастием: в 2014-м они занимали 3% от общего объема сделок, а с 2015 по 2018 гг. на них пришлось 15% от общего объема. В последнее время на рынке мы наблюдаем нехватку качественных площадей, а именно: в первую очередь больших блоков в БЦ класса А и В+ с хорошей локацией. Это привело к тому, что уже в начале 2019 года стали заключаться крупные сделки по предварительным договорам аренды (к примеру, «Росбанк» арендовал 15,5 тыс. кв. м в БЦ ОКО II (ММДЦ «Москва Сити»).

Объектами С-класса московский рынок обеспечивает реанимирование территорий бывших промзон (тоже европейская тенденция). В столице примеров достаточно – «Флакон», «Artplay». Каждая такая история требует ключевых арендаторов. К ним, как спутники, прикрепятся другие вспомогательные компании. Именно за редевелопментом – будущее офисной недвижимости.

Самыми популярными направлениями при выборе офиса по-прежнему остаются Центр и Западное направление.

Кроме того, важно учесть наблюдаемые тенденции офисного рынка: на сегодняшний день стандартного набора инфраструктуры, включающего кафе и столовые, рестораны и химчистки, отделения банков и др. недостаточно для того, чтобы офисный центр был успешным. Офисные проекты необходимо делать более сервисными, нужно формировать необходимую для арендаторов среду на постоянной основе.

Структура офисного «центра будущего» больше походит на многофункциональный центр, где присутствует ключевой набор товаров и услуг: фитнес-зал, бассейн, парикмахерские и маникюрные услуги, фото на документы, продуктовый магазин, зоны отдыха, театр или кинотеатр, детский сад или центр дошкольного образования. Не менее важно наличие нотариальной конторы и отделения банка, почты. Весь этот набор позволяет сосредотачиваться на работе, а не тратить время в поисках необходимого, бегая по округе.

Безусловно, такой набор арендаторов товаров и услуг более всего подходит к бизнес-центрам класса А.

Все это обусловлено высокой загруженностью современного бизнес-общества, когда размываются границы между работой и досугом. На международном рынке наблюдаются именно такие тенденции нового девелопмента.

Сейчас наиболее соответствующим данному описанию бизнес-центром является Москва-Сити, где в составе структуры присутствует и крупный торговый центр, и детский образовательный центр.

Вероятно, из-за невозможности большей части офисных предложений удовлетворить на сто процентов запрос рынка, мы наблюдаем «бум» на рынке коворкингов. За прошлый год их объем увеличился почти в 1,5 раза.