Бизнес-практика для ритейлера: как выбрать подходящий склад?

Андрей Постников, генеральный директор компании Ориентир

В ближайшие три года сектор коммерческой недвижимости в России ожидает существенная трансформация. Уже сейчас крупнейшие онлайн-ритейлеры приступили к расчетам – как в реальности будут работать новые форматы применительно к их бизнесу. На какие запросы онлайн- и офлайн-розницы предстоит откликнуться российскому девелопменту, рассказал генеральный директор компании Ориентир Андрей Постников.

R&L: Какова география застройки Московского региона, где в основном сосредоточены объекты складской недвижимости?

А. Постников: Большая часть коммерческой складской недвижимости, примерно 13 млн кв. метров, сосредоточена в радиусе 30 километров от МКАД. Склады и индустриальные парки являются одним из основных источников создания рабочих мест. Так, за последние 10 лет на объектах коммерческой застройки были трудоустроены около 250 тыс. человек.

R&L: Существует мнение, что сегодня рынок складской недвижимости демонстрирует избыток площадей, причиной которого якобы стало в том числе и падение покупательского спроса.

А. Постников: Как раз на рынке складской недвижимости сложилась полностью противоположная ситуация. За последние 10 лет, с 2008-го по 2018-й, на рынок были выведены проекты общей площадью около 8 млн кв. метров. Весь этот объем оказался востребован компаниями, занимающимися оптово-розничной торговлей. В подавляющем большинстве это современные качественные складские комплексы, которые относятся к классу А. Если говорить о потребности бизнеса, он способен «поглотить» примерно еще такой же объем, около 8–10 млн кв. метров, в перспективе ближайших 10 лет.

Одна из причин высокого спроса – особенности бизнес-логистики. В России большая территория, в основном низкая плотность населения, при этом в таких регионах, как московская агломерация, супервысокая концентрация рынков сбыта и населения. Так сложилось, что складская цепочка поставок крупнейших ритейлеров и дистрибьюторов проходит именно через Москву. Складские распределительные мощности в арсенале компаний одновременно работают как на крупнейший рынок сбыта, так и для обеспечения дистрибуции. Иными словами, из столичного региона товары развозятся по другим городам и населенным пунктам России.

R&L: Кто станет драйвером дальнейшего развития этого сектора коммерческой недвижимости?

А. Постников: Если анализировать ситуацию в секторе складской недвижимости, одним из основных драйверов последующего роста выступят именно компании сегмента e-commerce. Требования бизнеса изменят форматы коммерческой недвижимости. Компании будут искать наиболее правильные с точки зрения экономики складские объекты, а новые здания зачастую уже будут строиться под конкретные запросы е-com.

R&L: В чем главная причина, побудившая ритейл задуматься о смене форматов складской недвижи-мости? Правда ли, что акцент спроса смещается в сторону высотных хранилищ?

А. Постников: Мир бизнеса меняется, происходит трансформация спроса, в том числе со стороны производителей. Высотные проекты в сфере складской недвижимости не вчера появились на рынке. Это как раз один из типов складов, который будет дальше активно развиваться, поскольку обладает целым рядом преимуществ. Во-первых, он более экономичен в плане использования земельного участка, есть определенные выгоды по затратам, прежде всего это связано с сокращением использования рабочей силы. Высотные склады позволяют организовать большой объем именно хранения, подчеркну – не фулфилмента, не исполнения заказов для ритейла, а именно хранения. Применительно к такой топологии складов у нашей компании особенно большой опыт.

R&L: На что сегодня в первую очередь обращают внимание представители ритейла при выборе складов?

А. Постников: Существует 10 ключевых факторов выбора складской недвижимости со стороны ритейла. Первые три – это транспортная доступность, кратчайший путь от места склада до точки обслуживания потребителей и потребность в использовании рабочих рук. Но основным критерием все-таки является общая стоимость аренды и величина дальнейших расходов, которые связаны с эксплуатацией здания. Это тарифы на энергоресурсы и целый ряд других позиций.

Важными факторами также являются наличие необходимых коммуникаций, отсутствие системных рисков, отсутствие рисков доступа в здание, нюансы работы транспортной схемы функционирования склада, надежность и энергоэффективность систем здания.

R&L: Какую роль играют инновационные технологии в трансформации форматов складской недвижимости?

А. Постников: В последние три года скорость и степень трансформации сектора существенно отличаются от предыдущих периодов. Мы можем утверждать, что это уже не эволюционный, а революционный путь развития. Процесс трансформации можно условно разделить на несколько составляющих. Первая группа изменений коснулась собственно самого здания, и здесь очевиден тренд на сокращение затрат. В первую очередь востребованы технологии, способные уменьшить потребление электричества, избежать или минимизировать потери. Бизнес считает деньги, так что важнейшие инновационные изменения происходят там, где можно повысить эффективность внутренних процессов. Это касается технологий хранения и повышения уровня автоматизации, сокращения количества занятых. На московском рынке можно найти десятки примеров работы полностью автоматизированных высотных складов, где организация хранения происходит без вмешательства людей. Зарубежная практика говорит о кейсах с высокой степенью роботизации. В частности, речь об Amazon, в фулфилмент-центрах которого роботы организуют пространство. Можно видеть, как умные устройства подъезжают с тележкой, нагруженной товаром, к точке формирования заказа и выдачи клиенту. Подобные технологии пока отсутствуют на российском рынке, однако некоторые интернет-компании уже готовятся к их появлению через три-четыре года и просчитывают экономический эффект от их появления.

R&L: Как запросы ритейла могут изменить облик проектов?

А. Постников: Ритейлу завтрашнего дня потребуются не классические склады, какие мы видим сегодня, то есть коробка с полом и потолком 12 метров высотой. В ближайшей перспективе вырастет спрос на многоэтажные здания с бетонным полом и потолком высотой примерно 4 метра. Весь процесс хранения, перемещения и передачи товаров к точке комплектации будет полностью автоматизирован. Прежде всего спросом такие объекты будут пользоваться у интернет-компаний с огромным ассортиментом в рамках одного склада. Это должно существенно повысить скорость комплектации. Подчеркну, что сейчас закладывается потенциал роста сектора на ближайшие 10 лет. Активное внедрение инноваций и появление высокоавтоматизированных складских комплексов в массовых масштабах произойдут произойдут в ближайшие 3 года.