Рынок торговой недвижимости: получится ли у игроков сохранить бизнес?

На 1-й квартал 2020 г. девелоперами был запланирован запуск около 200 тыс. кв. м торговых площадей, однако открытие 65% этого объема (125 тыс. кв. м) не состоялось. Таким образом, объем нового предложения составил 72 тыс. кв. м – в конце февраля 2020 г. открылся ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты».

В 2020 г. к открытию заявлено 340 тыс. кв. м торговых площадей (в 1,7 разп больше, чем в 2019 г.). Необходимо отметить, что 60% составляют объекты с перенесенной датой открытия с 2019 г. Строительство коммерческой и жилой недвижимости в Москве было приостановлено на период с 13 апреля по 1 мая. Это может сказаться на переносе дат открытия некоторых объектов. В результате объем ввода по итогам года может быть ниже прогнозного значения.

Вакантные площади в ТЦ Москвы могут достигнуть 10–12% к концу 2020 г.

В марте арендаторы начали обращаться к владельцам торговых центров с предложениями по пересмотру условий аренды. Смягчение коммерческих условий (скидка от 20% до 30% на базовую арендную ставку или оплата арендатором только расходов на эксплуатацию) были в первую очередь предоставлены арендаторам таких профилей, как развлечения, фитнес, рестораны и кафе. Тем не менее в первом квартале, а именно в марте, более 70% арендодателей ТЦ Москвы не предоставили скидки по арендной плате или арендные каникулы, однако стали рассматривать скидки на апрель.

В новых договорах аренды, заключаемых в 2020 г. после или в период карантина, арендодатели прибегнут к таким инструментам, как увеличение процента от оборота при сниженной арендной ставке, консолидация, сокращенный срок договора, возможность одностороннего расторжения, которые позволят вернуть ставки аренды на докризисный уровень в среднесрочной перспективе.

Мгновенный и сильный удар пандемия нанесла бизнесу операторов fashion-ритейла, сегмента офлайн-развлечений (кинотеатры, детские клубы), а также деятельности ресторанов и кафе. Небольшим компаниям сегмента офлайн-развлечений, так же как и представителям общественного питания, может грозить банкротство, учитывая продолжающийся режим самоизоляции. Тем не менее некоторые компании за столь короткий срок сумели перестроить свои бизнес-процессы на продажу услуг и продуктов онлайн. Ряд компаний продолжил активно развивать запущенные ранее онлайн-каналы, некоторые запустили для себя совершенно новый формат. По данным Delivery Club, в течение марта 2020 г. рост количества заказов на еженедельной основе составлял 30–45%. Взрывные показатели роста заказов и онлайн-доставки были также характерны и для азиатских рынков в феврале 2020 г., на который пришелся пик эпидемии. По данным CNBC, крупный сингапурский продуктовый онлайн-ритейлер Redmart фиксировал 300%-ный рост количества еженедельных доставок. Онлайн-ритейлер HKTVmall наблюдал рост ежедневных заказов в Гонконге на 165% (год к году).

Сохранились и усилились сформировавшиеся тренды в ритейле. Аналитики отметили рост лояльности потребителей к покупкам онлайн и бесконтактному способу оплаты. Налицо ускорение диджитализации – омниканальными станут те бизнесы, которые не сделали этого раньше. Карантин послужил импульсом к высоким темпам роста рынка e-grocery. Эксперты в своих отчетах фиксируют создание инфраструктуры и качественного онлайн-сервиса, улучшение цепочки поставок, особенно свежих продуктов; улучшение коммуникации с производителями и в целом усиление позиции онлайн-торговли.

Наряду с этим анализ рынка показал сокращение доли расходов на одежду в структуре потребления, рост спроса на товары со скидками, рост популярности off price магазинов. Бизнесу пришлось прибегнуть к консолидации с другими участниками рынка и оптимизировать свои операционные расходы. Статистика прогнозов неутешительна: количество игроков на розничном рынке продолжит сокращаться. В группе риска оказался наименее устойчивый в кризисный период малый и средний бизнес. Оптимизация торговых пространств продолжится за счет стремления ритейлеров сократить издержки на аренду.

В 1-м квартале 2020 года продуктовый ритейл продемонстрировал рост спроса с пиком в конце 1-го квартала (20–30% в Москве) и последующей стабилизацией спроса. Рост покупок продуктов онлайн по России составил 24% (февраль 2020 г./февраль 2019 г.).

В сегменте fashion произошло фактическое приостановление деятельности магазинов.

В е-commerce, наоборот, – рост продаж за счет отдельных категорий товаров – FMCG, продукты, электроника. В индустрии HoReCa оборот ресторанов и кафе в Москве сократился от 20% до 90%, а доля ресторанов с доставкой выросла в Москве с 51% до 66%.

Участники рынка люксовых товаров отметили приостановление производственных цепочек в Европе и Китае, усиление программ лояльности, создание дополнительных сервисов для клиентов, фокус на продажи онлайн. В аптечном ритейле вполне ожидаемо в феврале рост продаж по России составил 20% (год к году) и увеличился до 40% в марте. На этот сегмент благотворно повлияло и принятие закона об онлайн-продаже лекарств.

Во втором квартале 2020 года в продуктовом ритейле прогнозируется стабилизация спроса после панического характера потребления со стороны домохозяйств в марте.

В fashion-cегменте, по оценке McKinsey & Company, более 80% fashion-магазинов после окончания карантина еще в течение двух-трех месяцев будут испытывать серьезные трудности. Падение продаж одежды, обуви и аксессуаров может составить 30–50% по результатам 2020 года.

В намного лучшей ситуации e-commerce: темпы роста рынка онлайн-торговли составят 20–25% в 2020 году.

Также ожидается закрытие ресторанов, которые были нерентабельными еще до кризиса. Восстановление отрасли будет медленным в связи с возможным снижением спроса со стороны населения и изменением потребительского поведения. Аналитики ожидают действия эффекта отложенного спроса после снятия режима самоизоляции.

Что касается люксового сегмента, въездной турпоток к этому времени еще не восстановится, однако отрасль может поддержать отложенный внутренний спрос. Продажи люксовых товаров во всем в мире в 2020 году могут сократиться на 25–35% по сравнению с 2019 годом.

В аптечном ритейле может произойти снижение спроса к концу 2-го квартала относительно предыдущего периода и последующая стабилизация. Кроме того, прогнозируется экспансия аптечных сетей на маркетплейсах, создание собственных онлайн-платформ.

Согласно отчету аналитиков CBRE основные тенденции на рынке торговой недвижимости сформировались еще до распространения вирусной инфекции COVID-19. Это развитие районных ТЦ, ТЦ в составе МФК, инфраструктурного ритейла и уменьшение объемов нового строительства. Последствия распространения пандемии станут катализатором развития существующих на рынке трендов, а некоторые форматы окончательно устареют, и еще большее количество объектов будет нуждаться в пересмотре концепции. Пандемия в первую очередь отразится на изменении в потребительском поведении (рост лояльности к покупкам онлайн), снижении потребительского спроса в краткосрочном и среднесрочном периоде. Уровень вакантных площадей может достигнуть к концу года 10-12%. Вероятно, что ввод в эксплуатацию и открытие новых объектов также могут быть перенесены.