Отельный сегмент в Германии в период пандемии: что будет дальше?

Отели относятся к недвижимости специального назначения, которая характеризуется более длительными сроками аренды, от 25 до 30 лет, и в Германии должна соответствовать немалому количеству норм и предписаний.

На доходность отеля влияет множество факторов: состояние здания, местоположение, имидж, спрос на отели в конкретном регионе и конкретной коммуне. Чтобы отель приносил хороший оборот, он должен менять концепцию раз в десять лет. Концепция очень часто связана с перестройкой и ремонтом. Если вы приобретаете отель до 120  номеров, выгоднее управлять им самостоятельно, чем нанимать управляющего. Для этого вы должны быть готовы к переезду в Германию. В целом стоит сказать, что приобретение отеля в качестве инвестиционного объекта означает множество специфических деталей, а потому этот тип недвижимости больше подойдет опытным инвесторам.

Большое количество сделок с немецкой недвижимостью, в том числе стратегических сделок с портфолио, незадолго до начала пандемии привело к рекордному за последние десять лет результату: 28,5 млрд евро за первое полугодие. Объем транзакций конкретно с гостиничной недвижимостью в первой половине 2020 года в Германии составил 1,3 млрд евро. Как сообщают коллеги Colliers International, этот показатель на 21% ниже, чем в прошлом году, но в то же время на 7% выше среднего за последние десять лет. Это очень хороший показатель.

Во втором квартале текущего года пандемия коронавируса внесла свои коррективы. Объем сделок с отелями значительно снизился. Перемещение между странами было ограничено, и отели были вынуждены на время закрыться. Несмотря на это, исследования показывают, что инвесторы продолжают приобретать гостиничную недвижимость. Более того, по данным Colliers, количество иностранных покупателей этого типа недвижимости даже возросло.

По сравнению с другими странами в отношении гостиничной недвижимости в Германии больших колебаний не было. Коэффициент заполняемости немецких отелей снизился меньше всего. Это связано в первую очередь с креативностью владельцев отелей. Многие отели перепрофилировались, предлагая компаниям места для работы в режиме хоум-офиса. Другая причина: в Германии хорошо развит внутренний туризм, поэтому она не зависит от туристов извне. Сейчас немцы приостановили путешествия в другие страны и все чаще отдыхают на родине. Особенной популярностью пользуются отели на периферии.

Почему же отели в итоге пострадают? Это связано с тем, что банки приостановили финансирование. При отсутствии финансирования снижается спрос, что, в свою очередь, отражается на стоимости объектов. Если отели и будут выходить на рынок со скидкой, то с большим опозданием, поскольку сейчас оте­ли еще получают государственные дотации. Это смягчает удар на данный сектор. Многие эксперты делают положительные прогнозы в отношении отельной недвижимости и утверждают, что отельный сектор устоит. В любом случае, скорее всего, он сможет быстро восстановиться – примерно через два года.

Коронавирус стал своеобразным индикатором, который помог выявить стабильные сегменты недвижимости. К ним относятся центры хранения и обработки данных, логистические и жилые объекты, классические офисные здания, в которых контакт друг с другом минимизирован. Также кризис не затронул продовольственные магазины. Самыми надежными объектами инвестиций можно назвать студенческие общежития, дома престарелых и муниципальные здания, поскольку арендную плату за них обеспечивает государство.

Независимо от текущей ситуации я рекомендую вкладываться в кризисоустойчивые объекты. Вполне возможно, что их на рынке в ближайшее время станет больше, поскольку в нестабильное время часть продавцов вынуждена распродавать активы. В целом стоит сказать, что Германия уже не раз доказывала свою кризисоустойчивость. В связи с этим она была и остается привлекательной для инвесторов страной и с большой долей вероятности сможет достаточно быстро экономически восстановиться.

Пока передвижение между странами ограничено, возникает вопрос: можно ли приобрести объект, не видя его вживую? В связи с пандемией многие процессы перешли в режим онлайн. Эти изменения затронули и сферу инвестиций в недвижимость.

Инвесторы, которые приобрели недвижимость до кризиса, готовы вкладывать свои средства и дальше. Многие инвесторы заключают дистанционные сделки. Самым важным этапом при заключении дистанционной сделки является выбор партнера в Германии – агентства или специалиста по недвижимости, который будет представлять ваши интересы в Германии. Чем квалифицированнее ваш партнер, тем быстрее скорость заключения сделки и выше шанс приобретения удачного инвестиционного объекта. Доверенное лицо может помочь вам осмотреть интересующий инвестиционный объект посредством видеосвязи. Следующим этапом станет оформление необходимых документов у нотариуса на представление ваших интересов в Германии.

Для того чтобы проверить документы и оценить потенциальные риски, не нужно личное присутствие. Этим займется ваш представитель. Нотариальное оформление сделки, договор управления и менеджмента, вступление во владение недвижимым имуществом – все последующие этапы также происходят удаленно, при участии доверенного лица (специалиста, на которого вы подписали доверенность).

Таким образом, дистанционное проведение сделки не только возможно, но и отличается от стандартной процедуры всего лишь несколькими дополнительными шагами.