4775
Складской рынок полностью восстановится в 2023-м году
В третьем квартале рынку поможет новый урожай, а в четвертом – предновогодняя лихорадка. О ситуации на складском рынке в интервью рассказал управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.
Как вы оцениваете ситуацию на складском рынке? Каков сейчас диапазон ставок? Какова вакансия?
В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во втором квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы. Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты. В результате мы приняли решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс кв метров в морозильном формате на севере Московской Области, Радомля.
Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14,5 тыс. руб/кв м. В сухих складах - около 4,5-5 тыс руб/кв м. (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5-5,7 тыс руб/кв м).
Кто из арендаторов сегодня освобождает площади в секторе сухих складов? Окажут ли эти клиенты давление на ставки в перспективе?
Площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров - одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.
Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс кв м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона «квадратов» и даже перевалить через миллион.
Чтобы заполнить пустующие «сухие» склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20-25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.
Насколько рост цен на стройматериалы сегодня тормозит новые BTS-проекты?
Стройматериалы сегодня дешевеют. На этом фоне гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.
Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надежности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придется везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два-три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.
До кризиса сделки формата BTS задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.
Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5-7%.
Как идет на российском рынке процесс поглощения складских площадей, уходящих иностранных игроков?
Практически все иностранные компании, занимавшиеся в России перевозкой, хранением и обработкой грузов, сейчас продают свои доли. Как они выйдут из бизнеса, путем поглощения конкурентами или через продажу акций менеджменту, пока непонятно. Ближе к концу года будет яснее.
Кто из иностранцев уходит с нашего рынка в первую очередь?
Из спроса на вакантные площади выбыли в основном производители и продавцы промтоваров: одежды, электроники, техники, бытовой химии…
По итогам года ожидается приличный объем ввода новых площадей. Они уже законтрактованы или пополнят вакансию?
Основной объем площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок. Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.
Есть ли уверенность в том, что к четвертому кварталу вакансия перестанет расти, потому что наладятся наконец разорванные логистические цепочки?
В четвертом квартале вакансия в сухих складах не перестанет расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 23-м году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту.
В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов-производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку, и могут храниться еще 1-2 года.
Есть ли риск, связанный с пролонгацией действующих договоров? Какова вероятность, что арендаторы начнут сокращать площади или потребуют снизить ставки?
В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.
В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 17-18 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4-4,5 тыс. за кв м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.
Как изменилась доходность складского бизнеса? До недавнего времени склады активно упаковывали в ЗПИФы, не понесли ли теперь пайщики убытки?
Доходность ЗПИФов в принципе не должна падать, ведь рынок не обвалился. А если пересчитывать доходность в валюте, то она напротив выросла.
Каковы ваши прогнозы на следующий квартал? Как выглядят пессимистичный и оптимистичный сценарии?
Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон - собирается урожай, идет забой скота. Очевидно это спровоцирует рост спроса. Что касается сухих складов, то к ноябрю ритейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый Год, и начнется предпраздничная лихорадка.
Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объема вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждем, что это случится в 2023 году.
