Регистрация прошла успешно

Регистрация прошла успешно

На ваш e-mail пришло письмо с подтверждением

На вашу почту отправлена ссылка для восстановления пароля

Восстановление пароля
Все новости
17:40, 28 Ноября
Россияне в 2022 году запаслись подушками и мебелью
17:22, 28 Ноября
Каждый второй клиент акции «11.11» на Ozon вернулся за покупками в «Чёрную пятницу»
16:57, 28 Ноября
Суд признал сервисный сбор Delivery Club законным
16:36, 28 Ноября
Россияне не оценили новый дизайн упаковки «Вкусно — и точка»
16:12, 28 Ноября
Россияне в «Чёрную пятницу» больше всего заказывали в «Пятёрочке» сладости, колбасу и сыр
15:57, 28 Ноября
Ювелирные изделия в России могут подорожать на 20%
15:39, 28 Ноября
Клиентам Lamoda стала доступна оплата заказов через СБП
15:05, 28 Ноября
«Магнит» распространяет технологию распознавания товаров на полке
14:21, 28 Ноября
«Яндекс» обновил возможности сервиса «Товарные кампании»
13:12, 28 Ноября
Онлайн-продажи SUNLIGHT в «Чёрную пятницу» выросли на 74%
22 Июля 2022, 13:08
3893 просмотра

Складской рынок полностью восстановится в 2023-м году

В третьем квартале рынку поможет новый урожай, а в четвертом – предновогодняя лихорадка. О ситуации на складском рынке в интервью рассказал управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов.

Как вы оцениваете ситуацию на складском рынке? Каков сейчас диапазон ставок? Какова вакансия?

В морозильном секторе складской недвижимости с начала года ситуация достаточно стабильна. Во втором квартале наблюдался пик спроса на морозильные камеры, поскольку финансовая волатильность заставляла бизнес инвестировать в товарные запасы. Деньги перешли в разряд рисковых активов, а товары только дорожали. Этим воспользовались, в частности, производители продуктов питания длительного хранения, таких как мясо и мясопродукты. В результате мы приняли решение о строительстве нового объекта площадью 15 тыс кв метров в морозильном формате на севере Московской Области, Радомля.

Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14,5 тыс. руб/кв м. В сухих складах - около 4,5-5 тыс руб/кв м. (в конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5,5-5,7 тыс руб/кв м).

Кто из арендаторов сегодня освобождает площади в секторе сухих складов? Окажут ли эти клиенты давление на ставки в перспективе?

Площади освобождают в основном производители непродовольственных товаров - одежды, электроники, бытовой химии. Основная причина – их уход с рынка.

Подтвержденная консультантами вакансия в московском регионе в секторе сухих складов сегодня составляет 650 тыс кв м, что немного для столичного региона. Однако, если не восстановится спрос, к концу года этот показатель может дойти до миллиона «квадратов» и даже перевалить через миллион.

Чтобы заполнить пустующие «сухие» склады, арендодателям придется снижать цены. При этом не стоит ждать обрушения ставок. Для критического падения вакансия должна приблизиться к доле в 20-25%, а до этого далеко. В секторе мультитемпературников об этом даже речи быть не может, поскольку свободные площади практически отсутствуют.

Насколько рост цен на стройматериалы сегодня тормозит новые BTS-проекты?

Стройматериалы сегодня дешевеют. На этом фоне гораздо больший негатив для сектора морозильных и мультитемпературных складов связан с оборудованием. Все известные бренды ушли с рынка и пока непонятно, как везти оборудование через третьи страны и, главное, как обеспечить фирменный сервис.

Переориентация на Китай связана с рядом трудностей. Если в надежности европейского оборудования девелоперы были уверены и подстраховки не требовалось, то в случае с китайцами им придется везти, к примеру, не один компрессор, а сразу два-три. Запасные комплекты увеличат общую стоимость новых проектов.

До кризиса сделки формата BTS задавали тон всему рынку. Сейчас они продолжают заключаться, но в единичных случаях. Когда спрос восстановится, формат BTS снова будет на пике.

Что же касается ставок аренды, то в секторе мультитемпературных складов мы не фиксируем их заметного снижения. Напротив, есть здоровый баланс интересов арендодателей и клиентов, позволяющий повышать ставку в соответствии с коэффициентом, заложенным в контрактах. По действующим договорам ежегодная индексация составляет 5-7%.

Фото Пресс-служба Мультиколд.jpeg

Как идет на российском рынке процесс поглощения складских площадей, уходящих иностранных игроков?

Практически все иностранные компании, занимавшиеся в России перевозкой, хранением и обработкой грузов, сейчас продают свои доли. Как они выйдут из бизнеса, путем поглощения конкурентами или через продажу акций менеджменту, пока непонятно. Ближе к концу года будет яснее.

Кто из иностранцев уходит с нашего рынка в первую очередь?

Из спроса на вакантные площади выбыли в основном производители и продавцы промтоваров: одежды, электроники, техники, бытовой химии…

По итогам года ожидается приличный объем ввода новых площадей. Они уже законтрактованы или пополнят вакансию?

Основной объем площадей законтрактован. Но склады, которые изначально строились под иностранных клиентов, в любом случае попадут на спекулятивный рынок. Штрафные санкции, которые, как правило, составляют годовой депозит, скорее всего легко будут выплачены иностранцами при расторжении договоров.

Есть ли уверенность в том, что к четвертому кварталу вакансия перестанет расти, потому что наладятся наконец разорванные логистические цепочки?

В четвертом квартале вакансия в сухих складах не перестанет расти, поскольку уход иностранцев еще не полностью отразился на рынке. Мы будем наблюдать падение спроса и сохранение неопределенности на рынке, пока логистические цепочки полностью не переформатируются, что случится уже в 23-м году. Быстрее всего встанет на новые рельсы онлайн-ритейл. Эта отрасль уже пережила пик вымывания товарных остатков и начала поставки по параллельному импорту.

В секторе мультитемпературников мы замечаем некоторое падение спроса на продукты категории фреш. Но для наших клиентов-производителей продуктов питания это не является проблемой, поскольку нераспроданные остатки легко переводятся в заморозку, и могут храниться еще 1-2 года.

Есть ли риск, связанный с пролонгацией действующих договоров? Какова вероятность, что арендаторы начнут сокращать площади или потребуют снизить ставки?

В мультитемпературном секторе риск расторжения договоров минимален, поскольку все основные клиенты – это российские компании, не попавшие под санкции. В секторе сухих складов от пролонгации договоров уклонятся иностранцы, а российские компании предпочтут перезаключить контракты.

В любом случае арендаторы и арендодатели договорятся на взаимовыгодных условиях, чтобы избежать убытков для обеих сторон. Возможно, в большинстве случаев даже не потребуется пересмотра цен. В этом году будут перезаключаться договора, подписанные в 17-18 годах. Ежегодная индексация вполне могла довести ставки тех лет до сегодняшних 4-4,5 тыс. за кв м. Такая цена устроит обе стороны, поскольку является рыночной.

Как изменилась доходность складского бизнеса? До недавнего времени склады активно упаковывали в ЗПИФы, не понесли ли теперь пайщики убытки?

Доходность ЗПИФов в принципе не должна падать, ведь рынок не обвалился. А если пересчитывать доходность в валюте, то она напротив выросла.

Каковы ваши прогнозы на следующий квартал? Как выглядят пессимистичный и оптимистичный сценарии?

Сценарий в любом случае оптимистичный. Для мультитемпературных складов в следующем квартале начинается горячий сезон - собирается урожай, идет забой скота. Очевидно это спровоцирует рост спроса. Что касается сухих складов, то к ноябрю ритейлеры приступят к масштабному формированию запасов под Новый Год, и начнется предпраздничная лихорадка.

Долгосрочное восстановление рынка зависит от уменьшения объема вакансий. Как только этот показатель сократится, рынок немедленно отреагирует новыми инвестициями. Мы ждем, что это случится в 2023 году.


Понравился материал? Поделись.
Подписывайтесь на наши группы,
чтобы быть в курсе событий отрасли.
Станьте нашим автором.
Увеличьте лояльность своих читателей