Спрос на склады в Москве достиг исторического максимума

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2018 года на рынке складской недвижимости Московского региона. 

К основным трендам относятся рост объемов предложения (+6%), низкая вакантность (снижение на 2,8 п. п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв. м). 

По предварительным итогам 2018 года, общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.

В Московском регионе по предварительным итогам 2018 года введены в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года. При этом около 72% от общего объема введенных в эксплуатацию в этом году складских площадей построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.

Название объекта	Класс	Общая площадь, кв. м
Распределительный центр «Ашан»	A	138 000
Распределительный центр «Утконос»	A	71 000
«PNK Парк Бекасово», склад Детского мира	A	62 000
Складской комплекс Major Terminal, фаза 2	A	57 300
«PNK Парк Коледино», корпус 1	A	53 330
Складской комплекс GreenStore, фаза 2	В	37 000
Терминал «Борисовский», фаза 2	A	33 000
Логистический центр «ОнЛайн Трейд»	A	23 300
ПСК «Атлант Парк», корпус 29 (введена часть корпуса)	A	21 000
Логистический парк «Сынково», корпус 7	A	20 590

По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам 2018 года составила 5%, за год снизившись на 2,8 п. п., что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы. Однако аналитики Knight Frank прогнозируют, что по мере ввода в эксплуатацию собственных распределительных центров, ряд компаний может освободить текущие арендуемые площади, и на рынке появятся крупные блоки, предлагаемые в аренду.

По предварительным итогам 2018 года, спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1,6 млн. кв. м, что является историческим максимумом. При этом следует отметить, что сделки по аренде и покупке в готовых зданиях занимают основной объем в структуре спроса (около 60% приходится на аренду в готовых зданиях и около 21% – на покупку). 

Квартал	Арендатор/ покупатель	Сфера деятельности компании	Объект / расположение	Общая площадь, кв. м	Тип сделки
III квартал	Leroy Merlin	Розничная торговля	Логистический комплекс "Белый Раст"	140 000	BTS
III квартал	«Детский Мир»	Розничная торговля	«PNK Парк Бекасово»	62 000	BTS
II квартал	«Ашан»	Розничная торговля	Индустриальный парк «Южные врата»	53 000	Аренда
I квартал	«ВкусВилл»	Розничная торговля	«PNK Парк Северное Шереметьево», склад «Дикси»	52 000	Аренда
III квартал	ID Logistics*	Транспорт и логистика	«PNK Парк Валищево»	37 000	Аренда
I квартал	Rockwool	Производство	Логистический парк «Ногинск»	25 790	Аренда
II квартал	Tmall	Online-торговля	Индустриальный парк «Южные врата»	20 000	Аренда
II квартал	OZON*	Online-торговля	Складской комплекс «Ленинградский терминал»	18 200	Аренда
II квартал	Hitachi Construction	Производство	Складской комплекс «Никольское»	16 985	Аренда
I квартал	Hino Motors	Производство	З/у в г. Химки, Вашутинское шоссе	14 000	BTS
III квартал	«Фора Фарм»	Дистрибуция	Склад на Вашутинском шоссе	14 000	BTS
II квартал	«Вальта Петс»*	Online-торговля	Терминал «Борисовский»	13 890	Аренда
Прочие сделки				853 700	BTS, аренда, продажа

В начале 2018 года наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3 700 руб./кв. м/год до 3 600 руб./кв. м/год triple net , однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса А во второй половине 2018 года наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3 650 руб./кв. м/год triple net. 

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 850-900 тыс. кв. м, а спрос будет находиться на стабильно высоком уровне – порядка 1,3-1,5 млн кв. м. По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, резкого снижения доли вакантных площадей в 2019 году не ожидается, так как объем предложения на рынке складской недвижимости Московского региона существенно увеличился за последние 10 лет, и 5% на конец 2009 года, когда общий объем складской недвижимости был равен 6,9 млн кв. м, не равны 5% на конец 2018 года, когда общий объем складской недвижимости достиг 14,2 млн кв. м. Вероятнее всего, к концу 2019 года доля вакантных площадей снизится до 4%, на рынке по-прежнему будут свободные блоки в готовых складских комплексах, так как ведется спекулятивное строительство, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 год носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 года ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3 650 руб./кв. м/год triple net, а во второй половине 2019 года возможен незначительный рост среднего уровня ставки до 3 700 руб./кв. м/год triple net.